合肥2017年10-11月份房价分析及购房建议

小易论楼市 2017-12-04 17:50
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从上显示的合肥房价走势来看,合肥房价在今年1月份达到最高点14996元/平米,截至12月4日合肥房价为14399元/平米,基本上是一路下滑,下跌597元/平米,跌幅-3.98%。 如果以去年10月份的房价14576元/平米为基点,下跌177元/平米,跌幅-1.21%。

从上显示的合肥房价走势来看,合肥房价在今年1月份达到最高点14996元/平米,截至12月4日合肥房价为14399元/平米,基本上是一路下滑,下跌597元/平米,跌幅-3.98%。 

如果以去年10月份的房价14576元/平米为基点,下跌177元/平米,跌幅-1.21%。也就是说,自去年限购以来,合肥房价已经回落至限购之前的水平。主要是业主的报价,其走势能反映出一种市场预期,下滑的趋势依旧在蔓延。 

50个重点城市房价表现

分析合肥房价时,必然不能脱离其他城市而独立开来,我所挑选出来的50个重点城市,极具代表性,基本能覆盖所有热点城市和重点三四线城市,对全面分析合肥有一定的参考意义。

与10月份相比,11月份全国50城房价上涨城市由30个增加到33个,平均涨幅也有所扩大。如果再往前看9月份的成绩,今年的金九银十真是惨不忍睹,倒是11月份比前两个月情况要好一些,这种反周期现象我觉得更可能还是大会政策的原因。 

长三角城市。如果从全国来看,长三角的表现是非常糟糕的,11个被观察城市中,只有3个呈上涨趋势,8个都在下跌。龙头城市上海,跌幅-1.5%,仅次于徐州-2.77%,今年以来首次跌破50000元/平米大关,看形势可能还会持续。 

南京自8月份达到最高点后,房价掉转下滑,之前预测回落至25000元/平左右,目前还差3%的跌幅。之前杭州本科落户不受限,当6月份杭州将落户门槛升级之后,本科学历也需要1年社保,房价就开始怂了,从8月份跌到现在,趋势仍在蔓延。 

我一直说合肥限购政策在二线城市中几乎是最严格的,主要原因是户籍门槛非常高,所以合肥房价一直呈下滑趋势。苏州从8月份以来横盘至今,我觉得已基本见底,跌无可跌。我查了一下宁波的小户口,这货外地人本科学历居然还可以直接买房,怪不得房价今年以来一直这么嚣张。 

从徐州、嘉兴、无锡等城市当前表现来看,大城市圈三四线城市已进入大周期的尾声。在上海龙头带领下,预计未来一年房价稳中略有回调,稳定依然是长三角房地产市场的主调。长三角真正实行限购的城市,还是上海、南京、合肥和苏州,这些城市的房产才更具含金量。 

华南珠三角城市。深圳的户籍政策在一线城市中最弱,因此容易被炒作,房价易大起大落,其含金量也不如京沪。自7月份以来,深圳房价一直很平稳,预计平稳也是未来1年的趋势。厦门这个桀骜不驯的怪胎,终于有点下滑的姿势了。 

我没想到,广州这么不经摔,稍微被吓唬一下,房价就调转直下。珠三角的三四线城市,依然还在狂欢之中,相对于其他三大城市圈,表现最为亢奋,不过我觉得也快到头了,毕竟大城市圈的主角不是它们。 

环渤海湾城市。环渤海湾城市是这几个月来最惨的。北京房价在今年以来不断的震荡,多头和空头也反复拉锯,但最终还是表现平稳,不过他的邻居可没那么幸运了。天津、石家庄、廊坊和唐山,都处在深深的下跌当中。 

环京城市群,尽管是一人得道鸡犬升天,但当人下凡之后,人还是人,鸡犬可能就面目全非了。前期炒作过头的环京,必将为它的投机付出代价,在我看来,这种回调还远未结束。知道济南和青岛为什么还会上涨吗,看看落户政策你就明白了,跟宁波一个道理。 

中西部城市。上篇文章中,我就指出最不讲ZZ的两个城市,就是成都和武汉,当看到成都、武汉、长沙和西安放松落户政策却相安无事之后,郑州突然发现自己做得过头了,也加入到人才引进的大军。没想到上次刚表扬过郑州,就转变这么快,我估计是终于忍到会开完了。 

因此我们看到中西部地区在今年一直唱主角,一来是房价也低些,二来限购政策确实有漏洞可钻。东北三市房价出现大幅上涨,并不是因为它们真的值得投资,而是投机资金觉得它们真的是价格洼地了。火中取栗,我真担心这些人口严重外流的东北城市,未来是否能够出手掉。 

从杭州的例子可以看出,不是房价控制不住,而是想不想控制住,究竟谁最盼望房价上涨,我觉得是个明眼人都能看得出来。我真的建议大家去研究一下各城市的限购政策和户籍政策,物以稀为贵,限购政策越严格的城市越值得投资。 

尽管合肥2016年涨幅全球第一,尽管合肥已经持续了1年多的下跌,但要看到合肥的限购政策最为严格,再加上周边城市后期补涨,合肥又重新成为价格洼地,这使得合肥房价基础极为坚实。我认为合肥未来依然可期,提前建仓是不错的选择。 

合肥二手房成交数据分析

国家统计局和链家11月份的数据没有出来,我这里只采集了10月份的房价数据。从国家统计局公布的房价数据上来看,合肥房价今年以来跌多涨少,但整体跌幅不大,符合的走势。

从链家网公布的数据来看,合肥链家在10月份共成交了240套二手房,这是自今年3月份以来的最低值,链家成交量已连续2个月出现下滑。从这个月已成交的数据来看,11月份的成绩可能比10月份还要糟糕。 

以下分析是基于链家自2016年9月份至2017年10月份的所有成交,共计2703个数据。由于链家的业务范围限制,二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此,房价平均数据应该比全市实际平均值略高。9月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章《9月份合肥房价分析及近期购房建议》。 

1、合肥10月份二手房整体成交情况

我从去年11月份就一直关注合肥已成交二手房的平均价格,尽管每个月的数据样本只有200-300个,但均价却十分相近。始终维持在1.65w上下,波动并不十分大,这才是合肥房价的真实写照。

在今年七月份,合肥二手房成交周期达到最高点,呈现出一个漂亮的抛物线,目前已经平稳。买房人和卖房人的观望情绪,在70天成交周期左右达到平衡,证明市场进入稳定期。

去年限购之后,一些卖家的心理预期便不断地修正,去年12月份时议价空间达到顶点。值得注意的是,12月-1月份也是合肥房价的最高点,如果扣除议价上大约1.5%的预期,的降幅应该缩减到大约-2.5%,而相比于去年国庆来讲,房价基本持平。

从各区域成交量上来看,只有滨湖和经开区有所增加,其实滨湖的增加还是建立在9月份成交环比暴跌50%的基础上。但滨湖成交周期低于全市平均值,而成交价格较上个月显著提高,说明滨湖仍旧是投资者目前比较看好的市场。 

从肥西县和长丰县数据来看,成交周期依然低于全市平均值,但成交量却大幅下滑,说明三县的外地购买人群也出现一定的理性回归。不管怎样,合肥10月份的二手房市场,冷得让人猝不及防。 

2、学区房和非学区房价格 

此处所指的学区是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园新村),50中西校(安居苑),50中新校(天鹅湖),46中本部,38中本部。具体学区划分和分析请参考文章。

合肥学区房是独立于其他房产的一个非常存在,10月份合肥学区房成交均价为1.945w,属于一个相对偏低的水平。

从学区房成交占所有成交的比例来看,自三月份以来,一直呈下滑趋势,预计这几个月会是购买学区房的最佳时机。

非学区房成交价格有所抬头,但依然在合理范围之内,与大盘步调一致。

从不同户型成交来看,3室及以上户型成交占比最大,接近一半,2室和1室较上个减少得比较多,改善性需求依然旺盛。 

下一步合肥房价走势及买房建议 

有一种说法是,合肥低价盘已近出仓完毕,剩下的地王盘将左右新房市场,届时一旦放开限价,合肥房价将一发不可收拾。我觉得这完全是静止的看问题,土地垄断是不错,但是也还要遵循一定的市场规律。 

去年年底的时候,合肥承诺以后每个月至少推出1000亩地,但今年都快过去了,如果掰手指头仔细算算,我们会发现已出让的住宅地块少得可怜,基本上是打脸了。在市场冷却的情况下,zf也会吝惜自己的钱袋子。 

我之前的文章中多次分析,在各区域地价也限价的前提下,如何最大限度将土地价值压榨到极致,那就是尽量推远郊地块,而不去触碰区域楼面价的天花板。从今年推地情况来看,确实也是这样操作的,所以你看到今年拿地的平均价格,绝对打不过去年。

我们再来看合肥往年的推地情况,2009-2010年时,合肥房价大涨,合肥土地价格也是水涨船高,合肥住房均价与土地价格的差距比正常年份要小一些(公号“小易论楼市”《合肥历年调控和房价涨跌的关系》)。当2011年合肥限购时,合肥房价基本稳定,地价却大幅下滑,这种情况持续到2012年,直到2014年限购再次放开,合肥次年地价才再次超过2010年的最高点。 

2016年的地王年跟2010年情形十分类似,我预计后期政府还是尽量推郊区地块,那么合肥未来的平均楼面价将会一直在低位徘徊。除非合肥真的一块地也不卖了,那些地王盘可以任意操纵合肥市场,但是这可能么?憋了这么久,我预计合肥马上就会有大规模的推地动作,毕竟还有几条地铁要修呢。 

一块地从出让到开售,最快只需要半年到一年时间,即使明年再大规模卖地,以目前合肥市场的限价盘库存,也足够新一轮的韭菜冒出头来。担心地王盘垄断市场,绝对是杞人忧天了,即使是zf,我觉得恐怕也不会答应。 

2016年的绝大部分地王,将会是一个非常悲催的存在,这是历史造成的,也是他们的不理智造成的。但我还是要“卑鄙”地落井下石,赔本的生意不好做,如果市场持续低迷,一定要提防这些地王们,它们不但价格可能高得可怕,更重要的是也许要偷工减料 。

从以上的分析来看,全国的大环境,尤其是三大城市圈中的热点城市,房价都在降温,合肥也不会独善其身。而种种迹象表明,这种情形还未到底点。尽管如此,我对合肥房价走势的判断并没有发生根本改变,正如我年初三月份对今年预测的基调一样,明年合肥房价走势大概率也是非常稳。

我觉得买合肥应该是买一种预期,在一线城市严控人口的情况下,省会城市将会大放异彩,尤其是三大城市圈内的热点城市。尽管这几年房产投资可能不再会是一种高收益,但在没有好的投资标的的情况下,应提前建仓布局,合肥房价的下跌空间已然不大,正是建仓的好时候。

就目前的形势来看,三县的价格已高,性价比都非常差,相比来说,市区真的是处于价格洼地。我建议刚需仍可以趁着政策的稳定期,攒社保买合肥市区的房子,即使形势有变,再选择接盘三县也不迟。

至于投资需求,不要过于慌张,你们只需持续关注目前合肥市场上的限价盘。管他合肥房价上涨还是下跌,你目前只需要知道,抢到比周围二手房还便宜的新盘,跟抢钱没什么区别,就像前段时间南京千万富豪深夜抢房一样没有道理。

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