合肥楼市新信号:去化3成、全民卖房!决定未来3年房价走势!

楼市降温的轨迹，首先是分销，全民加入买房，高额佣金奖励；如果这样房子还卖不掉，那就只能降价了。

在刚刚过去的24小时，我听说了合肥两大纯新盘启动分销，让我震惊的不是高达1个点的佣金，卖一套300万的房子，能拿到3万佣金；而是都还没开盘，就启动分销，这房子是有多难卖。

简单来说，分销的意思就是是建立销售渠道，全民卖房。一旦成交，会奖励相应的佣金。目的只有一个，用高额佣金促进成交。

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合肥新房二手房价格在跌，市区价格区间1.4-1.8万元／㎡，高价盘出现抗性！

1、开盘：大部分楼盘价格出现抗性

2016年买房要拼关系、拼运气、捆绑消费、买号头都不一定能买到；现在买房选择很多，去化不足30%的楼盘越来越多。

我统计了下目前市场上比较火的楼盘，滨湖的云谷、宝能城、淮矿东方蓝海、联投书城、滨湖双玺；肥西信地华地城、新华九龙首付；经开区融创城；政务区合肥壹号院；新站区长虹世纪荣廷，要不是性价比高，价格优势很大；要不就是被人认可的地段和品牌，比较稀缺，卖完就没了。

目前有一些纯新盘，地段不错，品牌也不错，但去化一般，一问下来，原来是价格抗性比较大。其实开发商也头疼，拿地的成本很高，利润并不大，但购房者不买单。而隔壁的老王盘，地价便宜，品质一般，房价便宜2000元／㎡，购房者都在抢，关键是赚得多得多！

2、新房价格：环比下降15.4%！

从数据上来看，10月份价格降了不少，10月份均价12487元／㎡，环比下降15.4%，同比下降25.5%。

从销量来看，2016年限购之后的月均销量1391套，而限购之前月均销量7614套，下降81.7%。

原因有两个，一是“分级备案”的原因，目前合肥有超2万套房源已经成交了但没有备案。第二个是调控之后，成交量自然下滑，目前参考数据作用不大。

目前合肥市区房价在1.4-1.8万元／㎡，三县在1-1.2万元／㎡。这样就产生了3个问题：

1、2015年以来，拿地超过10个月没有开盘的项目有30个，价格甚至奔3万＋，限价太死，这部分高价盘怎么卖？

2、在市区1.4-1.8万元／㎡的房子中，有性价比超高的，基本抢不到；也有性价比不高，比如新站区很多新盘备案价接近1.5万元／㎡，目前都有比较大的优惠；

3、1.4-1.8万元／㎡的区间，基本决定了未来3年合肥均价，大涨大跌都可能性不大。

3、二手房价格：环比下跌0.17%，房子降价都卖不掉！

二手房市场依旧不好卖，很多二手房中介除了卖二手房，还涉及其它工作：比如卖新房、卖号头等，甚至转行、中介门店关门已经不足为奇。

从数据来看，合肥11月二手房均价14436元/m²，环比下跌0.17%，同比下跌1.70%。房主降价20万，也没什么人来看房，二手房不好卖了！

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土市市场180°降温，房企拿地积极性减弱，等待“捡漏”！

7、8月份土市有所降温，但价格依然坚挺，没有破区域地王，但基本都是板块内较高楼面价。

新城FD17-10地块，楼面价9039元／㎡；

旭辉XZQTD215号地块，楼面价8825元／㎡；

高速肥西[2017]8／9号地块，楼面价8864元／㎡；

高速S1704地块，楼面价13638元／㎡；

金辉S1705地块，楼面价15338元／㎡；

万科长丰县CF201707地块，楼面价7841元／㎡。

进入9月份之后，土市来个180°降温。拍卖直接转挂牌已经是降温前奏，11月8日的土拍， FD17-14地块、肥西县[2017]15号两宗住宅地未达底价流拍，说明了亮点：一是开发商预期下降，除非是捡漏，不敢高价拿地；二是政府底价比较高，后期横盘有可能，暴跌不会。

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合肥库存积压，去化周期31个月！

库存对房价的影响有目共睹，2016年房价疯涨，除了政策的刺激，还和库存紧俏有关，当时合肥部分时间库存去化不足2个月，市场上基本没有房子卖。

合肥目前库存超4.2万套，去化周期31个月，加上纯新盘的逐渐入市，供应井喷，低价盘和受认可的品质盘优势比较明显。

其中，滨湖、新站实际库存已超4000套，经开、政务实际库存低。滨湖90㎡库存大，随着省府板块纯新盘入市，矛盾会逐渐凸显；新站已经表现很明显，多个纯新盘去化不足3成。

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目前几个热门的板块，买房如何选择？

1、省府板块有省政府坐镇，配套会慢慢完善。板块楼面价1.6-2.2万元／㎡，除了紫云赋和江山印，其它几个楼盘，招商雍华府、滨湖金茂悦、新城大都会和碧桂园中堂，预计高层2-2.2万元／㎡，洋房2.4万元／㎡左右。如果是改善群体，总价250万元以上。

2、环湖CBD板块，衣食住行配套完善，加上不可复制的自然资源，潜力比较大。目前板块土地利用接近饱和，在售盘不多。滨湖双玺即将开盘，总价380万起步；合肥万达城也在预约登记，超级湖景房，80-180㎡，均价1.9万元／㎡；文一塘溪津门在售洋房139-196㎡，均价24008元/㎡。精装高层115、127㎡，均价22000元/㎡。除此之外，板块内的淮矿东方蓝海、联投书城内销，信达公园里、高速时代公馆、宝能城目前没有推盘计划。

3、北雁湖板块，楼面价在1.3-1.6万元／㎡之间，“4小龙”楼盘，即世茂·国风见山府、华邦蜀山别院容积率1.3，会有别墅产品；皖新朗诗麓院打造科技住宅、北雁湖金茂湾是“双料地王”，价格不会便宜，产品不会差；

4、四里河板块，较大的优势是学区和环境，很适合居住。国贸天成、海亮唐宁府、合景庐月湾几个盘是主要代表，期待后期能有大型的商业配套。

5、龙川路板块，东接南站，西临政务区，随着骆岗机场规划的启动，未来很有想象力。属于城心位置，不管去哪都很方便，是很多老城区改善群体的承接地。

如果不考虑生活圈，选择板块卖房，首先要看政府重视程度，是否有实质性规划；是有有5分钟生活圈，地铁、学区、商业配套；是否是大牌开发商，实力强，资金强，开发经验丰富，会比较注重口碑。

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结语

其它城市调控加码，加上“房子用来住的，不是用来炒的”观点深入人心，很多人对合肥楼市走势开始持悲观态度，认为房价会下跌，并选择观望。而4季度，调控会持续进行。新房开始降价促销，二手房继续艰难。

现在很多“看空派”军师跳出来了，今天说这个盘不能买，位置太偏了；明天说那个盘不能买，去化才3成，买了就是坑！

没有十全十美的楼盘，关于什么是好房子，就是在你的预算之内，可以优质解决你的各种痛点，就够了。

至于房价涨跌，要平常心对待。暴跌肯定不会，成本太大；暴涨也不可能，要断了短期内买房能赚大钱的念头。要用发展的眼光看待买房。房地产行业周期性非常明显，调控之后，房价面临调整在所难免。2013年、2014年左右滨湖房价还在跌呢，团购房、送物业费太常见了，现在回过头来看，只恨没少买几套。

房子卖不掉，是合肥楼市；房子抢不到，也是真实的合肥楼市。因为“一刀切”的限价，不同的房子性价比不同，而购房者的需求和预算也不同，别人的意见不管用，只有实地去售楼部看看，用脚步丈量房子的价值。趁着市场低迷，房源降价潮，寻找捡漏机会。