买房人注意!这6类情况不算面积!新房面积计算规则发布!

飘窗、阳台到底要不要计入建筑面积？房子哪些部分算作公摊？近日，合肥市房地产管理局印发《合肥市房屋建筑面积计算规则》，统一合肥市房屋建筑面积计算的标准，对这些问题进行了明确。合肥市民买房时可参照确定所买房屋建筑面积、公摊面积等的计算是否合规。

Q1

合肥市房屋建筑面积计算的标准

跃层层高不达标不算建筑面积

对于跃层的计算，通常理解的跃层为由户室内部楼梯到达上一层，但随着建筑行业的发展，出现了由户室内部楼梯到达下一层，所以，本次增加了一条，无论是到上一层还是下一层，都是按照跃层处理。层高达到2.20米以上（含2.20米）的或净高在2.10米以上（含2.10米）的永久性建筑部位按规定计算建筑面积，否则不计算建筑面积。

阳台计算一半面积

对市民最关心的阳台和露天问题，本次明确，阳台与露台：无论底板是借助于下层屋面还是独立悬挑，也无论台下方是房间还是阳台，台上方有顶盖者为阳台，无顶盖者为露台。露台不计算建筑面积。

按规定，未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

屋内的窗不算飘窗要计算面积

如今的住宅，很多都设置了三面玻璃的所谓飘窗，大多被设置为一个晒太阳看书的休憩之所。

新《规则》规定，这样的建筑物内部的窗不能称为飘窗，要作为房间计算全部建筑面积。据介绍，在房屋测算专业中，飘窗严格来讲是与房屋室内相连通，为房间采光、美化造型而设置的突出建筑主体外墙的窗，位于建筑主体外墙以内的窗不是飘窗。

物业用房不应纳入公摊计算面积

公摊面积，是市民买房中分摊公共服务空间成本的依据。新《规则》规定以下部分不应分摊共有建筑面积：

用作公共休憩用的亭、塔；

道路旁供人行走的廊；

建筑中用作消防避难层、设备层以及结构转换层的建筑面积；

作为绿化、小品、通道、休闲等功能的架空层或公共开放的建筑空间；

两栋独立建筑物(指分别办理两个规划许可证)之间的连廊、架空通廊等建筑面积；

位于本幢建筑物内的储藏室、使用功能和服务范围或用途不明(如：预留设备房)的建筑空间；

建设单位按规定建设的独立使用的建筑部位(如：物业用房、社区用房、活动中心、社区居家养老服务用房和设施用房)等。

Q2

揭秘赠送面积的真相

当来到一家售楼处，售楼的工作人员除了给你介绍自家产品的优势之外，较大的卖点那就是：除了花钱购买面积之外的赠送面积了。

在单价一定前提下，以购买较小的面积赢得更多的使用面积是刚需族最强烈的期望。“赠送面积”、“可拓展空间”、“灵动空间”、“买一层送一层”作为营销卖点已经成为开发商的套路，这种套路也很能戳中买房人的心。

赠送面积通常有哪些地方呢？

阳台、露台、飘窗、结构板、一楼花园、入户花园、顶楼阳台、地下室、阁楼等。

哪些地方又是只计算一半面积呢？

通常，拿到户型图，上面都会有标注不计入产权面积或者计一半产权面积。如图所示：

在合肥，一般入户花园、阳台、花园、地下室等是计一半面积的，设备平台、飘窗、露台、结构板是不计面积的。

然而新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施，当中赠送面积计算方式有3个较大的变化：

内飘窗不能算飘窗，全部算面积；设备平台也要算面积；阁楼、地下室能不能送还得看层高。

有网友有疑问，以前飘窗都是赠送的，不用花钱买，而且也是我的呀。现在还要花钱买，同样是我的，感觉不划算啊！

通常情况下，开发商赠送的面积多是阳台、飘窗、露台、错层、地下室等。对此，不少购房者认为自己是赚到了，殊不知，这些“赠送面积”，有的本是购房者应得的，有的是开发商擅自改规划违建的面积，在所有权上得不到法律的保护，甚至还可能没法办不动产权证。

这些面积本来就是你的！

根据住建部2014年7月1日出台的新版《建筑工程建筑面积计算规范》规定，半封闭的阳台、没有顶盖且在房屋户型之外的露台、结构净高低于2.1米的飘窗、结构净高低于2.2米的夹层等本来就不计入建筑面积，是购房者应该免费获得的使用面积。

大多数“赠送”的面积只有使用权，没有产权。如露台、花园，不独立使用的地下室等等，甚至有的是属于业主共有部分，开发商其实并不能约定为属于某一户业主使用，也就谈不上什么赠送。

你以为你赚了，但其实没有

所谓“赠送面积”、实际得房面积，都是相对于产权面积而言的。对于买房人而言，自己得到的是赠送面积；但对于开发商而言，更习惯用的术语是“偷面积”。

开发商为什么乐于这么干?在业内人士看来，有2点好处：

1、“偷面积”的出现是开发商通过打擦边球，或者在工程验收后进行二次施工，面积超额了，但开发商不必补缴土地出让金。

类似许多楼盘开发的LOFT产品，实际建筑面积都超过规定的建筑面积。开发商通过少量成本的增加，可以获得接近双倍的收益。

2、同时在销售阶段，相对于竞品项目，有大面积赠送的楼盘就可以获得“比较优势”，促进销售。有的客户买LOFT时就是被售楼员“买40平方米得60平方米”的说词所打动，“折下来一平方米才12000多元”。

而对购房者来说，赠送面积其实并没有多少实惠，反而降低了所买小区的品质。

首先，赠送面积的购房成本看似免费，但已经被开发商均摊到其他面积中了。

例如，原本95平的房子，开发商每平卖6600元，现在其中5平用来赠送，建筑面积只有90平，但开发商会涨价到每平7000元，算起来总价其实差不多，但给购房者的感觉自己赚了5平方的免费面积。

再次，原本开发商能开发的建筑面积是限定的，现在通过赠送面积，实际建筑面积变得更大，可以建更多房子，自然就可以赚得更多，还可以部分免税，而小区人也变多，品质也下降了。

例如，规定的建筑面积为5000平，假设都是100平的户型，小区共有500户，现在开发商通过赠送面积，100平-5平=95平户型，小区就有526户，户数多了，变得更拥挤了。

所谓的“赠送面积”有风险

首先你要明白什么是产权面积，产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。如果飘窗要计面积，只要是计入产权面积，都是受法律保护的。但如果不是产权面积就有很大风险。

风险一：公用面积赠送并不合法

有些赠送的面积属于公用面积,譬如庭院、屋顶花园等,该部分面积属于小区业主共有财产,开发商无权赠送,该赠送行为本身就是不合法的。

风险二：出现事故得不到法律支持

未来“赠送面积”发生重大的安全隐患、事故都将得不到法律的支持,即使“赠送面积”写进合同的附加条款,也没有法律效力。因此,一旦“赠送面积”出现任何事故或发生产权纠纷都得不到法律支持,一切责任也都由当事人自己承担。

风险三：再转让时不被承认

楼盘赠送的这种面积,产权证当中是不包括也不承认的,因此将来购房者遇上投资、抵押、转让、继承、拆迁等情况,法律不会认可这些赠送面积,只承认产权证上登记的面积。

注意

选择带“赠送”房屋的注意事项

不得不说，买房有“赠送面积”对于购房人来说，还是很具有诱惑性的。比如面积更大，或者更舒适之类的。

所以，面对“赠送面积”一定要谨记以下四个原则：

一、把赠送写进合同。

在签订购房合同之前，一定要把赠送面积的条款写入正式购房合同；

二、了解哪里来的赠送面积。

弄清楚赠送面积的真实情况，防止把公摊面积、公共绿地面积、阳台等作为赠送面积；

三、房产证。

在验房收房过户时，确保赠送面积是可以办理房产证的，与房屋主体享受同等待遇的；

四是实用性。

关注赠送面积的实用性。有的户型不好赠送面积部分潮湿、采光差，装修时不好改造不说，日后实际使用率也低。