明明是炒房的赚了钱,为什么现在刚需要替他们买单

合肥微楼市 2017-05-02 10:48:00
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这个五一,房地产行业最大的消息无疑来自于银行。 结果大家都知道了。 北京地区部分房产中介合作银行上调了房贷门槛,现在即使是第一次买房,贷款也不会任何优惠,去年这个时候还是0.85倍,今年则是1.0倍;至于二套房,则由1.1倍上调至1.2倍。

这个五一,房地产行业最大的消息无疑来自于银行。

结果大家都知道了。

北京地区部分房产中介合作银行上调了房贷门槛,现在即使是第一次买房,贷款也不会任何优惠,去年这个时候还是0.85倍,今年则是1.0倍;至于二套房,则由1.1倍上调至1.2倍。

说实话,其实挺狠的,从去年到今年,买房成本增加了不少,有人算过,整体成本增加了20%,事实上等价于连续5次调息。

为什么在这个时候要来这一招?不是房地产非常重要吗?为什么连刚需也不给优惠了?这还让刚需如何进入楼市做贡献?

其实原因很简单,说到底就是因为一点,过度借钱过日子太危险。

从去年开始,我们开始强调要降杠杆,降低负债。为什么要少借钱降低负债呢,因为过去借了太多的钱,市场上的钱也很便宜,大家都借,你不借你就吃亏,借了钱当然不是用来消费,而是用来投资。

从借钱的主体来看,我们习惯性分为三类,分别是政府、企业和居民。

政府借钱基本上就是修路修桥修机场港口码头这些,基建嘛,对GDP的贡献非常大;

企业借钱就是扩大产能,但好像副作用不小,因为产能有点过剩了,生产出来的东西卖不掉;

而居民借钱基本上只干一件事,买房。过去一年乃至今年3月份,房贷余额屡创新高,比例也不断攀升,一个普通家庭的资产,90%是房子。

说白了,繁荣是要借钱、负债维持的,一定比例的负债当然是有积极作用的,但过高的比例就可能过犹不及。副作用越来越大。

现在这种副作用就越来越大。很多企业扩大产能后产品卖不出去,只能借新债还旧债,结果越来越麻烦,玩不下去了来个债转股,大家一起来当股东。可是这并没有从根本上解决问题,只是将风险分散了。

而政府呢,靠印钞和发债来募集资金搞基建,但现在没钱还债了,因为地不好卖了,不敢加了。于是PPP模式被推到前台,但和政府一块做生意向来吃力不讨好,周期长不说,还有可能亏。

至于居民,借钱就是主要用来买房,过去一年,房贷增速远超消费增速,中国人是精明的,钱便宜的时候,应该大量借钱配置资产,增加身家。但一直这样玩下去会有很大麻烦啊,大家的钱都变成了房子,还搭上银行的钱一块变成了房子,谁来买汽车,谁来买猪肉?谁来消费产品?

总归一句话,企业借钱要大量生产商品来让普通人来消费,但老百姓手里钱也多了,钱越多就越害怕,别人拿去买房,你敢拿着大笔的钱去消费吗?当然不敢,结果就是各类资产的价格贼高。

上面的想法是好的,我给你们更多的钱,一边扩大产能一边扩大消费,供需两旺,数据既健康又漂亮。但现实很骨感,大家心不往一处使。

那么好,既然你们都不配合我,对不起了,我只能少借钱给你们了,借更贵的钱给你们。谁管你是不是刚需呢?大局最重要。

所以银行就开始配合行动了,它掌握了资金的闸门,往哪里流,流速多少由它掌握。居民不能再借更多钱了,因为借更多还是变成了房子,现在买房已经成瘾了,哪里有概念就去哪里买房,根本不管实际情况,最终把银行也给坑了。

最近北京的商品房已经没什么成交量了,那些手握大量资金的人还是四处出击,寻找任何一个能够买房的城市,只要有想象空间就好,比如唐山,有个京津唐城际高铁,就被包装成了北京的“卫星城”,以高铁为交通工具,算的上一小时通勤,很多中介开始向客户推销唐山的房子,而当地的确房子被很多外地人买走了。我想说的是这些人的房子未来卖给谁?北漂?可能吗?他们会每天坐着高铁上下班?替他们算过通勤成本吗?就算你们买房的人,你们又能有几个敢这样做?

没办法,买房已经成为了习惯,继续搞下去,居民负债越来越高,要出事。所以近期楼继伟的表态值得回味,他说居民杠杆已经非常高了,不能继续搞下去。那么还能怎么办呢,居民、政府和企业总得有“加”的,大家都“减”,谁来完成3月份报告中的任务?

所以,现在到了新一轮的平衡期。简单说,居民这一块要停一停,企业也得停一停,而政府还得适度“加”点,直接表现是今年的基建规模再次扩大。基建资金不能太贵,房贷资金要贵点,所以现在看到的银行对房贷的收紧,而不是全面提高利率,更精确嘛。

就房地产而言,刚需朋友们,今年你们的运气可能不大好,在整体面前,只能让你们多付出一点了。当然现在买房到是不会有那么多小心思,一根筋,就是为了住,那最好。毕竟只有一套,努力增加点工资就能抹平,但如果有多套,现在可不大妙,谁都知道,杠杆的特点,顺的时候,放大收益,逆境的时候,放大风险。

这个时候,该怎么办?我给你们一个建议,多看新闻联播,更要看懂。这个时候别整什么“逆水行舟”,因为不会“进”,只会“退”。

3月8日,郑伟在北京购买了一套总价1138万元的房屋,但令他意外的是,突如其来的北京新政让他这单交易格局瞬间发生了变化。按照3月17日北京楼市新政,郑伟的购房首付比例需要提升至80%。在卖家不愿解约的情况下,首付款的增加让郑伟一家人陷入了接近两个月的焦虑状态。

日前,北京住建委等三部门明确,因“3·17新政”影响导致商品住房交易无法进行的,法院依据双方举证判定解除合同,不承担违约责任。

据中央电视台报道,北京市住建委、北京市高级人民法院、北京市规划国土委明确说明,对房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证其确因调控政策出台导致首付款比例提高、无法支付首付款项,因而无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,法院可以支持。

郑伟决定,依据该政策,他将继续向卖家协商解约。

焦虑的买家卖家

尽管已经焦虑两个月,郑伟仍然有些庆幸。

“我一个朋友在3·17新政出台后,她想解约,卖家不同意。然后她低价卖了燕郊房子才能继续履行合同。要是当时有这个政策,她肯定愿意解约。”

作为既买又卖,郑伟近两个月过得并不轻松。今年3月份,因家庭第二个孩子的出现,郑伟一家人决定将原来两套面积较小的房子置换成一套大面积的房子。

3月6日和3月13日,郑伟成功将两套房源出售,并分别与买家签订了合同。两套房源共售价约为700万元。与此同时,郑伟一家人也看上了望京一套140多平方米的商品住宅,并于3月8日当天和房东签订了合同,成交总价为1138万元。

3·17新政之前,由于对贷款的界定为认房不认贷。因此,郑伟卖掉两套房屋之后仍可算做首套房贷款。所以,郑伟这700万首付款购置新的房屋绰绰有余。但按照3·17新政,银行对房贷的界定标准为认房又认贷。因此,郑伟的首付需要提升至80%。也就是说,首付款需要增加约210万,首付款共计约为910万。因卖家不肯解约,郑伟一家人决定四处借款210万补上缺口。

然而,令郑伟倍感压力的是,他出售的两套房屋买家均同时提出解约。“一家提出和平解约,而另一位买家认为房子买贵了,提出降价20万。这样下来,我的首付款也无法支付,产生了缺口。目前,我已经和一位买家和平解约,另一卖家因为卖了房子还在和我们进行协商,而卖我们房子的房主也不想解约,要求我们继续购买,否则不退还定金。”

“我们这笔交易牵涉四个合同,变故太多了。虽然有一些指导意见,我们估计也会僵持很久,甚至打官司。目前就盼着赶紧解决。”郑伟无奈表示。

违约纠纷

由于3·17新政的生效节点是以网签为准,这使得北京市不少在途交易陷入首付提高的窘状中。

“3·17新政对于像郑伟这样的连环单影响非常大。”中原地产分析师张大伟表示。根据他估算,新政至少会将北京市在途的一万套房屋交易陷入违约纠纷中。

记者试图向北京住建委了解受新政影响的购房群体比例。北京市住建委一位相关人士称,“目前数据不在我们掌握范围。如果有纠纷,大多数购房者会选择走诉讼或者其他程序。”

链家给予记者的回复是,“3·17及其以后的政策,由于限购和限贷造成的违约情况,限购的话就没有办法,只能够协商解决;受限贷款影响的,买家可能会自己凑凑首付。受影响比例目前手里没有具体数据,有的部分还在解决的过程中。”

北京两高律师事务所律师王柏接受21世纪经济报道记者采访时表示,“因为3·17新政导致一方或双方无法继续履行买卖合同,进而引发一些交解约、毁约甚至诉讼纠纷是很多的。据我的接触和观察而言,新政后的纠纷数量比新政前至少多了50%。”

据他观察,造成合同没法履行的情况有两种。第一是新政出来,购房者没有购房资格,产生了定金是否返还的违约责任。第二种情况,也是最多的,就是购房者因为首付的提升没有了支付能力,特别是牵涉到一些“连环单”,卖了房以后难以支付首付,就很有可能涉及违约。

政策补救

4月28日,北京住建委等三部门明确,因“3·17新政”影响导致商品住房交易无法进行的,法院依据双方举证判定解除合同,不承担违约责任。该政策让郑伟彻底松了一口气。他决定,坚决向卖家提出解约。

张大伟认为,北京是楼市调控政策力度最大的城市,的确有比较多的在途单违约现象,这个政策主要是维护政策影响下的双方权益,可以自动解约也体现了调控政策的力度。但从政策落地细则看,包括连环单的非主动违约责任认定等依然需要一案一议。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于纠纷中各类“公说公有理”的现象,目前可以得到更好的解决,从这个角度看,此类规定明确了解决思路,相对来说使得处于弱势地位的购房者具备更大的权力,从这个角度看,这是值得肯定的地方,这有利于后续买卖之间关系的融洽和矛盾的快速解决。

严跃进认为,北京此类政策,也说明当前随着认房又认贷等政策的推进,部分市场交易被迫中止,各类购房纠纷增加。实际的案例也有很多,类似交付了20万元首付款后发现交易无力完成需毁约,这个时候是否退还此类定金也是有争议的。但从房地产交易的公平性来说,购房者本身没有太多的过错,所以类似政策也给予了支持,允许在合理的情况下退款。这也体现了较为务实的楼市关怀导向,有助于降低纠纷,同时也防范购房者资金损失的风险。

严跃进表示,政策思路是明确的,即对于受3月17日购房政策影响的各类交易都是适用的,所以此类违约金是可以要回来的。但是在具体操作过程中,建议房地产相关管理部门近期针对此类现象做一次重点的摸底和问题解决,尽量降低各类负面影响。对于中介费来说,佣金也可以要求退还,因为本身没有交易成功,不过从中介自身经营的角度看,可以根据耗费的成本和精力适当收费,这是比较关键的一点。

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