楼市重磅!合肥或推现房销售,烂尾楼要绝迹?购房者因质量维权问题或不复存在!未来房价怎么走?

1楼市重磅！合肥将适时选择部分地块开展商品房现售试点

近日，合肥市房地产管理局集中办理回复了一批今年“两会”上的议案、提案。记者了解到，逐步提高合肥市商品房预售门槛相关工作正在研究中，合肥将适时选择部分地块开展商品房现售试点。

合肥市房地产管理局在回复合肥市政协委员朱德开“关于在我市开展商品房现售试点的建议”提案时表示，一旦商品房现售制度在部分地区推行，该地区的行业格局将重新洗牌。不过，现售制度能够规避预售制度带来的诸多问题，强化房企的成本管控能力，在房地产市场逐步发展成熟之后，商品房预售制度改革势在必行，逐步实现现售制度将是大势所趋。

为进一步规范合肥市商品房预售行为，保障购房人的合法权益，2017年11月，根据合肥市房地产市场发展现状，合肥市房地产管理局提出了调整商品房预售许可形象进度相关意见，逐步提高合肥市商品房预售门槛，目前此项工作正在研究中。

合肥市房地产管理局表示，下一步将密切关注有关城市商品房现售试点工作情况，积极研究探索商品房预售制度改革，结合合肥实际，适时选择部分地块开展商品房现售试点工作。

以后在合肥买房可能要“一手交钱和一手交货”了。

2商品预售问题频出，项目延期、开发商跑路、质量问题常有

在目前商品房预售占据市场的情况下，商品房现售变成了一个有些陌生的名词。究竟什么是房地产现售？和我们目前正在享受的房地产预售政策又有什么不一样呢？在了解这些问题之前，我们首先来看一下商品房预售，通过对比发现现房销售对买房人有何影响？

商品房预售

商品房预售也就是我们平时所说的期房出售，是指房地产开发企业将正在建造中的商品房预先出售给买受人，并由买受人付出定金或房价款的出售方法。

期房出售的直接效果

期房出售的直接效果是开发商能够以较低的资金本钱完成商品房的开发，即开发商能够用较底份额的资金撬动起整个项目，并经过购房者的预售资金保持项目工作。

如此在利益的驱使下，开发商会用放大杠杆的方法加速商品房的供给，然后缓解房地产商场的供需矛盾。应该说，在商品房缺少年代，预售准则的效果功不可没。但这一准则施行过程中也呈现了较多的问题，首要表现为购房者在购买期房时实际上协助分管了开发商承担的危险，一起承受了交房前的项目延期、施工质量、规划配套等各种潜在危险。事实上，现在购房者与开发商之间的许多纠葛都能够归咎于商品房预售准则。

  据了解：“目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，预售制成为国内商品房销售的主要形式。”

3烂尾楼要绝迹？购房者因质量维权问题或不复存在

据悉，合肥最早在2008年琥珀山庄销售时，采取的就是预售制度。实行了20年的预售制度或要生变。那么，究竟什么是现房销售呢？

简单来说，房地产现售就是盖好了、有现房才能卖，消费者在购买时可以立即办理入住并取得产权证。

1

中小开发商已经玩不起

将有效减少开发商拖欠工程款、烂尾、质量差等问题，但是对中小房企来说，未来生存将会更加困难，拿不到地将成为常态，他们要么消失，要么被大企业兼并。

2

未来工地将成项目真正的脸面

买房人也不再是靠售楼员的介绍，看楼书沙盘等来销售，而是要带着去现场看房，体验楼间距、户型、外立面等，好的品质、质量才能打动购房者。

现房销售由于商品是直观可见的，购房者可以看到商品房成品，避免了一些因质量问题等维权的情况发生，房地产市场将得到进一步规范。

3

买房人可以即买即住

对购房者较大的好处当然就是不用再等了，即买即住，实景呈现一目了然，外立面是不是干挂石材、电梯到底是不是优质品牌、层高到底有多高，一看便知，根本难以作假。

4

建房成本高或间接推升房价

开发商建房成本高了，自然现房比期房在价格方面恐怕就要高一点了，且升值、炒作的潜力也没期房那么大了。

5

市场供给延长

 预售改现售，会导致市场供给的节奏变化。以往开发商从拿地到开盘，快则10个月，一般在1年半左右。改为现售制度后，则不仅是项目的竣工验收，还需要再等几个月的大产证办理，这样从拿地到开盘，可能要2年半到3年。

6

新房房源供应量减少二手房市场销售量上升

现房销售的规定，是政府在给土地市场降温的一种调控手段。很大程度上给开发商拿地增加了限制，但也一定阶段内减少了商品房的有效供应量。此外，由于新房房源供应量的减少，部分区域的二手房市场也会出现销售量上升的情况。

4多城出让现房销售土地！专家表示现房销售对市场供给影响不大

其实，早在2014年，上海就出让过一块位于黄浦区五里桥街道的“现房销售地块”，但并不作为政府有意识地进行现房销售的试点。

随后，2016年4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新区的商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。

直到2017年5月，包括重庆在内的多个城市针对房企拿地出台了“现房销售”先关政策或鼓励意见，换言之，就是将房企拿地“竞拍”调整为“竞拍+综合评标”的新模式。

南京

自2016年9月19日排名前列块现房销售地块拍出以后，截止到今年年初，南京市国土局共拍出了67幅现房销售地块。

如今南京施行现房销售政策已经近两年的时间，从最近的土拍情况来看，很多地块的成交价格都止步在现房销售起始价，可见现房销售对于很多房企来说是到迈不过的坎儿。

宿迁

2017年6月9日，市政府印发《宿迁市促进中心城市房地产业健康发展的意见》。《意见》明确，2017年7月1日起，中心城市新出让的房地产开发用地，在土地出让公告中明确全部实行现房销售。调整完善中心城市商品房预售政策，鼓励在建商品房实行现房销售。2018年7月1日起，原则上新上市的商品房达到现房销售标准，鼓励实行成品房交付。

《意见》同时提出，要提高市场准入门槛、加强价格管控并强化信用管理。建立失信行为联动惩戒机制，对延期交付、房屋质量投诉较多等构成严重失信行为的企业，记入黑名单，纳入诚信系统，限制进入宿迁房地产市场。

广东

2017年5月25日，广东省政府发布了一份《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知，其中明确提出要着力防范金融和房地产市场风险，尤为值得关注的一点是，鼓励推行现房销售制度，严格加强商品房监管。

深圳

2016年4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新区的商住地块，成为深圳市商品房现售排名前列试点项目。

重庆

2017年5月重庆推出土地交易新政（现房销售政策）。其主要内容为：当拍卖时，土地溢价率大于等于50%（含50%），开发商必须现房销售。

尽管新政出台对房企拿地增加了不小压力，但丝毫没有降低房企拿地的热情。

据不完全统计，从2017年至今重庆共拍出25宗“现房销售地块”，共计体量349万方，涉及房企23家，包括万科、金科、龙湖、碧桂园、绿城、金地、荣盛、融信、首钢、华宇、甘肃新厦、国盛、中海、合景泰富、招商、香港置地、雅居乐、金融街、金茂、中国电建、两江等。

苏州

自2016年9月22日，绿都地产以楼面价30501元/㎡拿下姑苏区苏地2016-WG-43号地块，成为排名前列宗现房销售地块。在之后的土拍中，越来越多的地块进入现房销售的阵营。

据不完全统计，2016年至今苏州未入市宅地有104块（含商住用地，不含租赁和收购地块），其中现房销售地块达到63块。

安徽省清源房地产研究院院长郭红兵表示：

1. 现房销售是该逐步开展了，以前也听说过合肥市有这方面的设想。

但是肯定是分布推进的过程，预售和现房销售肯定会并存一段时间，有一个过度的时间。

2. 由于整个现在社会上，我们把基本居住需求解决了，所以现房销售对整个房地产市场的供给影响不会很大。更多的会从改善型的高端的楼盘开始现房销售。

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注：部分图片源于网络