合肥楼市要变天,房价暴涨时代即将终结?

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近两个月以来，厦门、苏州、杭州、南京等城市纷纷限购，四小龙限了三个，长三角核心城市限了三个，一时合肥限购压力山大。

四城限购，合肥跟进势在必行

苏州8月12日限购，厦门9月5日限购，杭州9月19日限购，南京9月26日限购。我们可以看到，限购城市越来越多，先后限购的时间间隔越来越短。其中南京和厦门对本地户籍均实行“限二禁三”，而厦门对144㎡以上不做限制，可见南京的限购措施是最严格的。苏州、杭州对本地户籍购房均不做限制，但杭州对外地户籍“限一禁二”，苏州则更松一些。

今年以来，合肥房价环比涨幅一直与厦门先后争夺全国排名前列的宝座，而二手房同比涨幅更是连续数月雄踞全国排名前列，房地产市场乱象丛生。长三角核心城市集中限购，溢出资金必会集中狙击合肥，尽管合肥执行限贷最为严格，也不可能独善其身，因此跟进势在必行。我估计一个月之内，合肥就会出台限购措施。

合肥可能出台的限购措施

从历史和目前情况来看，合肥楼市发展跟南京有较多的相似之处，因此我认为合肥楼市限购措施很可能会参考南京。之前合肥限购采取的是本地户口“限二禁三”，这个我认为跟南京、厦门一样，会保留；对外地户口“限一禁二”，对首套应该不会设定门槛；应该也会设定限制区域，在我看来，除了主城区外，肥西、肥东很可能也会在限购之内，长丰、巢湖、庐江则不会受到影响。

合肥的限购历史

在经历了2009-2010年房价大涨之后，合肥于2011年3月31日启动限购。限制措施是本地户籍“限二禁三”，外地户籍“限一禁二”。当时限购只限制庐阳区、包河区、蜀山区、瑶海区四大老城区，而对政务区和滨湖区没有限制。非常讽刺的是，这两个当时市民比较抵触的所谓“郊区”如今成了房价较高的两个区域。

限购之后，交易量骤降，市场迅速冷却，合肥在2011年的房价几乎没涨。2012年也只是涨了5%左右，2013年10%，2014年9%。直到2014年8月份限购解除，合肥房价还在惯性缓慢增长，2015年仅上涨8%不到。我们可以看到，限购对房价影响还是立竿见影的，但值得注意的是，不管如何限购，房价始终没有下跌。

限购出台后对房价可能的影响

其实今年合肥的情况跟2011年还有一些大的不同：

1、经济持续低迷，实体投资回报率低。近两年GDP投资增速变缓，产能过剩企业大量倒闭，实体经济转型艰难，资金脱实入虚，进入房地产领域。

2、三四线城市房地产处于去库存阶段，资金缺乏避险渠道。2011年三四线城市房地产基本面还比较好，房产销售比较顺畅，而如今供过于求，投资风险较大。

3、信贷环境极度宽松，资金成本历史较低。2011年7月份贷款利率达到过去8年来的历史较高点，而当前利率几乎是历史上的较低点，这几个月央行数据表明，信贷绝大部分都流向了房地产。

基于以上情况，即使在限购之后，合肥房价也难言下跌，整体温涨。但是需要注意的是，合肥房价在经历快速上涨之后，已处于历史高位，资金边际收益减少，投资回报预期变低；经济持续低迷，收入增长缓慢，刚需受到抑制，投资投机增多，有效需求减少，风险持续积累。因此，未来合肥房价区域分化很难避免。

房价可能短期面临调整的区域

我认为北城、新站和滨湖是短期最可能面临调整的区域，相对安全的区域为二环以内、政务区、高铁片区和经开区地铁3号线沿线。这些都是传统成熟或位于比较中心的区域。

北城和新站是工业区，生活环境不适合居住，凡是合肥的工业区多为房价低洼区域，仅仅是刚需进入合肥的门槛，在楼市低迷时会是排名前列个被竞相抛弃的地方。滨湖的投资客比较多，房价自去年以来上涨幅度已经超过合肥均价上涨幅度的一半以上，这样远离市区不成熟的区域，价格上没有足够的刚需支撑，回调风险极大。

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