劲爆!合肥40年公寓将可以上学!政策拟定,只等公布!民用水电、住宅契税、银行贷款支持…合肥商办房要爆发!

劲爆消息！

合肥非住宅商品房去库存政策拟定，

只等公布！

40年公寓将可以上学、入户，

直接“变身”学区房！

一、合肥非住宅商品房去库存政策将出台

根据市场星报昨天获得的消息，从相关机构获悉，继淮北、蚌埠、池州等地出台非住宅商品房去库存相关政策之后，合肥版实施意见也呼之欲出，实际政策已拟定、伺机公布。

该文还表示：今后，在合肥凡是购买公寓（存量商住公寓或酒店式公寓）的，或可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。

对于非住宅商品房 合肥或从9个方面进行管控   1 可入户、上学，享民用水电、住宅契税

鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓。

 凡是购买公寓的，可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。

 公寓用房的契税按照住宅的税率进行征收。

 生活用水、用电等按照住宅的费率收取。

2 鼓励银行加大贷款支持力度

鼓励各银行业金融机构在国家统一信贷政策的基础上，加大对个人购买商业、办公等非住宅商品房的贷款支持力度，加快放款速度。

 各银行对非住宅商品房房贷规模的大小和审核效率将作为选择物业维修基金等资金存放银行的参考依据。

3 征收补偿金购买40年公寓可获补助

个人因房屋被征收选择货币化补偿的（包括购房券和货币补偿），可以使用补偿资金购买非住宅商品房。

 使用补偿资金购买非住宅商品房的，由当地政府给予被征收房屋评估价值5％的安置补助。

4 严格限制非住宅用地供应

严格限制非住宅库存压力较大区域的非住宅用地供应。

 商业、办公等非住宅商品房去化周期超过48个月的县区，要暂停同类土地的供应。

 暂缓非住宅用地的改造，对尚未列入房屋征收计划和土地收储计划的建设项目进行全面梳理，

 规划为商业办公等非住宅用地的建设项目暂缓列入改造计划。

5 减少住宅小区商铺

要根据经济规模、人口规模、产业规模、消费规模等因素，加快编制商业布点规划。

 做好与城市总体规划、房地产业发展规划、土地利用规划的衔接、优化住宅小区内的非住宅配建方式，

 减少单个住宅小区的商业用房配比，分片区或组团对住宅小区的商业用房进行统一规划、集中布局、实现共建共享。

6 商办房可改造为保障性住房

合肥将对符合条件的商业、办公用房，可以由政府或其他投资者收购或长期租用。

 在符合城乡规划、不改变原建筑外观、确保安全的前提下，可以改造为教育培训、幼儿园、养老等公共服务用房，也可以改造为酒店式公寓以及用于社会化养老、文化、旅游、大学生创业、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。

 对符合条件的非住宅用房，可以由当地政府进行收购，作为保障性住房使用。

7 毕业生租房创业补贴2万

从2017年开始，对毕业五年内的本科及以上毕业生在合肥租赁非住宅商品房开办企业进行创新创业的：

 由企业注册地政府给予20000元的租房补贴，

 分两年补贴到位。

8 鼓励开发商租售并举

鼓励房地产开发企业从单一的销售模式向售租并举的投资模式转变。

 鼓励房地产开发企业成立专业租赁公司并将库存的非住宅商品房转化为自持物业开展房屋租赁业务的，

 凭所缴纳增值税凭证由当地县区政府给予留存部分30％的补贴。

9 统一商办库存统计口径

统一商业、办公类房地产库存的统计口径。

 房地产开发企业明确自持不予销售的、已对外出租经营的、已办理在建工程抵押或房屋抵押且依法不能预售的、已通过招租方式对外租赁的商业、办公等房屋面积，在自持、租赁、抵押招租运营期间，不计入库存统计范围。

二、合肥40年公寓即将变身学区房

根据实施细则，合肥的公寓类产品，将从多个方面享受与住宅同权。

1 可入户、可上学

①对于购买公寓的，可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策，安徽省已有先例。

今年5月，淮北市政府发布了非住宅去库存新措施。

· 这份文件最核心也是最受关注的措施在于，家庭子女就读义务教育阶段学校的，享受与购买住宅者同等的入学条件，可就近入学。

· 这也是我省排名前列将非住宅商品房去库存与子女就近入学挂钩的城市。

②合肥已有部分40年产权公寓划有学区。

根据12345政府服务直通车上的官方回复，政府明确表示城市春天广场和滨湖国购中心这两家40年产权公寓有划分学区。

根据本次政策细则，公寓或将普遍划分学区，将来购买公寓的业主子女也可以享受与该区域住宅同等的上学、入户、医疗等政策。40年公寓秒变学区房，身价倍增！

2 契税按住宅税率征收

目前的商用房契税不低于4%，按照政策细则，公寓房的契税按照住宅的税率进行征收，那么未来，公寓的契税将降至1%-2%。

3 享用民用水电

去年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中，第12条提到了商业用房：

允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

也就是说，合肥新政落地后，购买商办产品可以改建为正常的居住用房，水电气都与70年产权住宅费用相同，此举将有极大的可能提高该类产品的购买率和出租率。

4 鼓励银行加大贷款支持

近日，安徽省七部门出台非住宅商品房去库存意见：商办用地转型、鼓励个人购买商业，还能获得贷款支持！

而在合肥的实施细则中，明确要求银行加快放款速度，并将银行对商办产品的贷款规模和效率与维修基金存放挂钩，将更大力度的鼓励银行支持购买商办产品的贷款。

三、一大波利好来袭，合肥商办要爆发

在本次合肥非住宅商品房去库存政策细则出台前，40年产权公寓和商业的利好已经接踵而来，合肥的商办产品要爆发了！

1F 40年产权到期不收回

对于40年产权公寓，最困扰购房者的问题就是40年到期后，房子怎么办？近日，合肥市国土资源局给出了明确的答复：40年到期不收回！

信件内容：最近想买一套公寓，但是发现产权是40年的，就想了解40年产权到期后怎么办，房子会被收回吗？

回复内容：房子是私人永久产权，不会收回的，目前为止没有办理过产权有超过40年的，如果超过应该是补交土地出让金。

那么官方所说的土地出让金要交多少呢？

· 根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面指导价格，依一定比例缴费。比例大约是40%-60%。

· 也就是说，如果你当初买的时候商业地楼面价是1000元/㎡，50㎡的房子，土地出让金就是1000*50*60%=30000元。也就是只要交3万就可以继续享受使用权。

2F 有望允许公积金购买

省“两会”期间，省政协委员李影提出关于深化商业用房供给侧改革的建议。

对此，相关部门回复表示：

自去年以来，我省商品住房库存总体已基本降至合理水平，但非住宅商品房库存量仍然较多，去化压力大。

在今年4月份出台《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》的基础上，即将出台《推进非住宅商品房库存去化的意见》的政策文件，我省有望允许公积金购买自住的商住公寓或酒店式公寓。

3F 个税仅需1%

写字楼、商铺、40年公寓二手房转让时不管买、卖双方，都要收取高昂的税费，极大程度地影响了这类产品的买卖。

近日，合肥地税出台较新政策，规定：个人转让非住房可按1%征收个税！

公告内容如下

6月29日，合肥地税依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条，并落实《安徽省地方税务局关于发挥地税职能服务五大发展行动计划的实施意见》（皖地税发〔2017〕1号）第二条排名前列款，发布《关于个人转让非住房核定征收个人所得税问题的公告》（以下简称“公告”），明确了非住房转让核定征收个人所得税的规定：

对个人转让合肥市非住房，难以提供完整、准确的原值凭证及合理扣除费用凭证的，按转让收入的1%核定征收个人所得税。公告自2017年8月1日起实施，有效期3年。

也就是说，在转让非住房时，卖方个税由之前的20%变为1%啦！【备注：20%的算法是差额计算；1%的算法是转让非住房的收入额全款】

4F 商业拆迁3倍补偿

根据较新的《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》排名前列百四十九条，有如下内容：

排名前列，商业产权到期如果国家没有其他规划，业主只需续交土地出让金即可继续使用；第二，若有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1:3补偿，是住宅的三倍。

四、这些政策传递了几大信号

1 商办库存大去化难 政策利好发力 

为什么会出台这多利好商业地产的文件，原因只有一个，商业库存太多了。

就拿合肥来说，截至2016年12月31日，合肥商业市场库存达到432.95万方，同比2015年增加28.3%，整个库存量不降反增！遭国家点名批评！

2 商办产品优惠空间大 买房人迎来新契机 

去库存对于购房者来说较大的好处是什么？那就是获得的优惠空间会更大，这一点主要体现在以下两个方面。

一方面，为了完成商办产品去库存的目标，政府部门出台的利好政策不断加码，虽然目前具体的细则尚未出台，但政府去库存的决心可鉴，后续在贷款额度、年限、利率方面都可能会有政策。

另一方面，市场行情不好，商办产品去化困难，开发商降价、优惠、赠送，营销手段百花齐放，全面促销，这对购房者来说无疑是机遇。

3 国家支持 商办或成下一个投资风口

全国各大城市相继出台商办产品利好政策，这一系列具有倾斜性的政策鼓励商业地产去库存，同时表明了政府的积极态度，投资最聪明的做法就是跟着政府政策走。

信贷支持，民用水电，以及商改住，这些都可能成为商办产品未来重要的投资风口。

为什么北京，广州、上海、深圳等热点城市陆续出台了针对商办市场的楼市调控措施？也是住宅发展到一定阶段，商办俨然成楼市主角而一片火热，商办的的价值就愈加凸显。

另外，合肥40年商办产品还具有不限购、总价低等优势，而公寓产品很多都是“买一层赠一层”，灵活空间自由切割，使用面积大。还有，这类产品一般地理位置都非常好，地铁、商业、交通等各项配套完善。

4 2017年实体店崛起 商办要爆发

近两年来，一系列关于支持“双创”的政策陆续出台，大大激发了民间的创业热潮。实体店发展的较好时期已经来临，大批量实体店开业的背后，是商办产品的强势崛起。

据统计，2015年中国平均每天新登记注册的企业达到11600户，平均每分钟诞生8家公司而其中很大一部分选择了经营实体店起步。2016年创业浪潮大热不减，2017年创业浪潮还会继续。

五、40年公寓到底能不能买？

商住房中住宅部分的属性更多的被大家所关注，与纯住宅类房产的销售热度相比，商住两用房的销售情况是否会如期迎来春天？

1、不限购！

今年10月2日起，合肥市区实行限购，对于非本市户口以及本市户口在九区购房都进行了严格的规定，部分购房者、投资客未达到购买条件难以购买住宅产品。进而转向其他区域，比如商办空间。

2、总价低！

合肥的房价上涨目前已经“全国闻名”，二手房、新房都曾经领涨全国。不过随着房价上涨，一部分刚需难以承受，退回市场观望等待，也有部分购买面积较小、低总价的商住空间过渡。

再加上合肥限购，部分外地购房者不得不暂时选择商办空间。

3、使用面积大！

对于这种房子，开发商往往把层高设成4.5米，再隔成2层，美其名曰“买一层赠一层”，房子建筑面积60㎡，实际居住面积可能达到100㎡，这对于刚工作不久的年轻人而言，确实充满“杀伤力”。

六、什么样的40年公寓更保值？

尽管在大形势上已经十分利于商办的去化，但是如果商办具有以下几个条件，那么一定会更受欢迎。

1 地处繁华中心

一般地处繁华中心地段的商办公寓，对于自住来说，配套齐全、生活便利；对于投资来说，租金高，收益好。

2 周边写字楼等办公就业场所聚集

商办公寓一般面临的消费群体多为年轻的白领阶层，无论是出售还是出租，这类人都是中坚力量。如果周边多写字楼等办公场所的话，意味着消费市场更为广阔。

3 位于地铁口

住宅也好、商办也好，地铁永远是附加值较高的要素。尤其是商办的主要消费人群——白领，地铁对他们来说是最重要、最常用的交通的方式之一。

4 产品具有显著亮点

这里所提到的显著亮点可以是同比价格较低、也可以是产品设计独特、地段稀缺、户型前卫等等。

当前合肥楼市上，商办公寓也不在少数，有卖得好的也有卖得不好的，其实大多数产品本身差异不大，起决定性因素的是地段。但是假如地段不占优势的能够再产品上多做功夫，也可以弥补不足，取得成功。

结 语：

商办房的政策利好正不断袭来，在合肥非住宅商品房去库存政策细则落地后，公寓与普通住宅的差距将大大缩小，商办产品未来的优势将会更加突出，或将成为投资的下一个风口。