葛大店身价要涨!信达成较大赢家,抛出一根市场“定海神针”!

合肥楼市点评 2017-11-17 19:57:00
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近期以来,高价盘惨卖、二手房价下跌、土地流拍,合肥频现降温信号。11月8日,合肥土拍爆冷,两宗大面积居住地流拍,开发商不敢轻易拿地!11月16日,土拍前一天,9宗地被“撤”,13宗紧急变卦成4宗,土地市场遇寒冬!今天出让的4宗地中,仅包河区地块溢价率超过100%。

近期以来,高价盘惨卖、二手房价下跌、土地流拍,合肥频现降温信号。

11月8日,合肥土拍爆冷,两宗大面积居住地流拍,开发商不敢轻易拿地!

11月16日,土拍前一天,9宗地被“撤”,13宗紧急变卦成4宗,土地市场遇寒冬!

今天出让的4宗地中,仅包河区地块溢价率超过100%。合肥土拍进入“低价模式”,楼市真的降温了?

一、土拍结果:4宗地揽金57亿

1、今天下午,合肥土地市场4宗541.33亩地块成功出让,累计揽金57.30亿元。2、信达夺得包河区S1706号商住地块,成交总价43.343亿元,单价1874.97万元/亩,A地块楼面价18749.63元/平米,B地块楼面价12783.84元/平米,C地块楼面价11249.78元/平米,D地块楼面价9374.81元/平米,D地块居住部分的楼面价11249.78元/平米,溢价率223.3%。

3、淮矿夺得瑶海区E1703号居住地块,成交总价4.399亿元,成交单价799.82万元/亩,楼面价9228.63元/平米,溢价率90.4%。

4、华盛夺得庐江县2017-33#居住地块,成交单价355万元/亩,总价7.99亿元,楼面价3803.55元/平米,溢价率36.5%。

5、巢湖光明夺得巢湖市2016-20号居住地块,成交单价522万元/亩,楼面价6524.97元/平米,成交总价15675.66万元,溢价率93.3%。

二、土拍看点:信达成“大地主”

包河区S1706地块20家房企厮抢,最终9家房企参与摇号,信达幸运爆棚。

根据合肥市“1-4-7”规划显示,高铁站与骆岗机场一带将形成城市主中心(CBD),包河区整体定位更上一层楼,该地块价值日后也会提升。

瑶海区E1703号地块9家房企参与竞拍,最后由报价较高的淮矿夺得,溢价率90.4%。

今年7月,信达地产披露重组预案,通过发行股份的方式,购买中国信达持有的淮矿地产60%股权,以及淮矿集团持有的淮矿地产40%股权,从而完成对淮矿地产的整体收购,标的资产的预估价值为78.3亿。

较新公告显示,截至8月18日,与该次交易相关的《淮南矿业(集团)有限责任公司整体改制方案》已经淮南矿业(集团)有限责任公司董事会审议通过,并由安徽省人民政府国有资产监督管理委员会上报至安徽省人民政府审批。

从今天的土拍结果来看,信达入手包河区地块,淮矿入手瑶海区地块,较大的赢家还是信达。

关于信达地产,我们再深入了解下:

信达地产是2009年由信达投资有限公司从一家名为青鸟天桥的软件公司购买而来的A股平台,重组之后,信达地产成为信达资产的地产发展平台。

而信达投资有限公司的100%股权属于信达资产管理股份有限公司。 信达资产治理股份有限公司的较大股东正是财政部,财政部占用67.84%的股权。

三、地块分析

1包河区S1706地块

今天土拍的重头戏就是包河区S1706地块,该地块位于龙川路以北、北京路以东,规划用途为商业居住,参考地价580万/亩,竞买保证金7亿元。

今年,包河区一共成交了7宗地块,居住类地块共2宗,分别由高速和金辉竞得,成交楼面价分别为13581.49元/㎡和15338.04元/㎡。

包河区S1706地块面积达231.1661亩,是今年包河区出让地块中较大的一个。该宗地规划用途为商业居住,容积率A地块≤1.5、B地块≤2.2、C地块≤2.5、D地块≤3.0(其中居住≤2.5),绿地率A、B、C地块≥40%、D地块≥35%,建筑密度A地块≤22%、B地块≤20%、C地块≤18%、D地块≤35%,参考地价580万/亩,竞买保证金7亿元。

土拍前,就有消息透露绿城、南京银城、中国金茂、新华、合肥城建、碧桂园等多家房企代表到达现场,意向包河区S1706地块,可见地块各项条件不赖。

从地块的位置来看,北侧龙川路上是在建的地铁4号线,与花山路站距离约500米,建成后项目属于准地铁盘。加上紧邻龙川路和北京路两条城市主干道,未来交通比较便利。

环境算是该地块的一大优势,附近规划有淝河生态公园、北京路城市公园、环城生态休闲观光带等。后期葛大店商住街区将是以后包河重点居住类地块供应地,S1706地块的优势也就更加凸显。

周边配套上,缺乏大型综合商超。地块北边是淝河安百苑安置房小区,西北边是京华世家,西南边是仁和佳园,同样也是安置房小区。虽然生活氛围浓郁,但稍大一些的商场距离地块约2公里。

教育资源方面,葛大店小学、包河大地中学、新安小学等分别在项目周边,但学校综合实力不算出彩。

龙川路沿线住宅较高楼面价为建发雍龙府的18750元/㎡,按照S1706地块今天成交的楼面价来看,未来B、C、D地块或打造高层,价格可能在1.6-1.7万/㎡,A地块或打造别墅、洋房,可能超2.2万/㎡。

2瑶海E1703号地块

瑶海E1703号地块面积仅有55亩,位于瑶海区龙岗路以西、长临路以南,规划用途为纯居住用地,参考地价420万元/亩,竞买保证金1.5亿元。容积率1<R≤1.3,绿地率≥40%,建筑密度≤25%,参考地价420万/亩。

最终,淮矿夺得该宗块,成交总价4.399亿元,成交单价799.82万元/亩,楼面价9228.63元/平米,溢价率90.4%。

目前该地块两边的道路,长临路和龙岗路都是修建状态,地块交通亮点得不到显现。

土拍现场有9家房企争夺该地块,主要还是看中龙岗板块的发展潜力。在龙岗板块,目前的纯新盘项目有文一云溪湾、高速静安春晖、禹洲珑玥湾、城建琥珀东华府等,后期各家之间竞争较大。

好在龙岗板块的发展比较清晰,地铁2号线开通在即,龙岗板块即将迎来地铁时代。

其他配套上,瑶海区作为老城区,基础配套较为健全,地块北边是一所三甲医院,距离西边的合肥市第二人民医院约1.3公里。地块南边是二十埠河,对面就是瑶海湾湿地公园。商业方面有保利广场、瑶海万达广场、龙湖天街等配套。

由于信达完成对淮矿地产的整体收购,所以瑶海E1703号地块的“主人”,也是信达。

结语

房价不涨的预期之下,买房人会分化,地价不涨,甚至有所下跌的情况下,开发商也会分化。

地价、房价两者本身互相影响,从土地溢价率来看,开发商拿地愈发理性,这是好事。普通人屯房,开发商屯地,虽然近期房企拿地热情有所减退,但是没有土地的开发商注定会更艰难。

本次土拍过后,葛大店周边身价骤涨,这也说明地段还是房企拿地最重要的因素,好地段的房子依然可以闭着眼睛买。

关于今天的主角信达,高地价拿下葛大店地块,无疑稳定了合肥的地价,乃至后续的房价,抛出了一根“定海神针”!

如果你有买房问题,可以加我微信,xuyunFocus1234。

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