市区PK郊区,在合肥哪儿买涨幅大?很多人都错了!

我是合叔，拥有多年合肥房产研究和投资经验，长期持续关注合肥地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“合叔说房”微信公众号，粉丝提问：

1.提问：合叔你好，上周末看中市区一个新盘，和家人去售楼部问结果已经卖完了，新盘抢不到，现在就是比较纠结的是要是一直等市区的新房，怕合肥房价涨了，后面买不起，就考虑要不要去买市区二手房或者是郊区的新房，但是又不知道该怎么选比较好呢？

合叔：你好，在购买价格上，二手房房价占优，但可能税费偏高，二手房首付比例更高，相比新房首付压力更大。从入住周期来看，新房购买之后需要一段时间才能交付，二手房可以即买即住。从周边配套与品质来看，二手房的周边配套较为成熟，产品品质经过检验，而新房的配套需要时间完善，生活不够便利，产品质量上存在风险。从升值潜力来看，新房尤其是一些处在规划发展区域的新房，升值潜力更高，二手房升值空间不大，但是二手学区房保值流通性还是较为不错的，可以根据自己的实际需要来选择新房或二手房。在合肥购买二手房价格不低，升值空间不大，一些二手房还具有诸如房龄老、基础设施配套老旧、户型设计不合理、车位不足、物业服务不佳等缺点，相对来说新房的开发商实力、环境配套、居住质量都要比老房更好，因此建议如果在合肥买房尽量买新房，由于交通便利，即使买在稍远的位置，通勤时间也不会很久，除非实在没有满足需求的新房才考虑购买二手房。

2.提问：合叔你好，感觉滨湖区房子一直很热门，想知道滨湖的房价在合肥是个什么层次的啊？

合叔：你好，滨湖在合肥楼市中一直属于热议板块，很多人看法评价不一，但不可否认的是，滨湖的房子一直热销，流通性较好，房价也一直处于高地。滨湖区不论是新房还是二手房均价在合肥排名都仅次于政务区。滨湖区新房价格都在2万以上，没有洼地，二手房均价同样较高，不过二手房市场各板块间有一些差距，竹园、菊园等区域由于有回迁房，价格比新房要低很多，商品房价格与新房差价不多，省府板块一些二手房价甚至比新房还高。总体来说，滨湖一些区域二手房价格相比于其他热门板块如高新区、庐阳区等虽然不算太高，但是其他板块或多或少都存在价格洼地与高地，而滨湖区除一些二手房与回迁房外，房价相差不大，基本没有价格洼地，房价基本都在2万以上，购房门槛总体较高。

3.提问：合叔你好，合肥人，无负担，手上有30万现金。请问省内或者周边省市有值得购买的，旅游度假项目小户型嘛？目的是度假，避大城市疫情。

合叔：你好，建议较好不要购买一些打着“旅游”“度假”旗号的房子，这些房子距离主城区较远，首付较低，以温泉、游乐场、特色小镇为噱头，吸引希望休闲养老的买家，但实际价值不大。从居住角度来看，这些区域的楼盘，缺乏健全的基础设施，没有优质的医疗教育场所，温泉、游乐场并不能满足居住实际需求。从投资角度来看，这些区域的房子离主城区太远，交通不便，流通性差，没有学校、地铁、商业、医疗等配套，很难说具有升值潜力，而且出手困难，难以做到保值变现。

4.提问：合叔你好，孩子明年要都小学，看了很多学区房，满足预算内的学区房只有老破小的楼梯房，但是想这样楼梯房我该怎么选比较合适呢？

合叔：你好，其实买房的话尽量不要买老破小，但如果迫于无奈只有买一些老破小的一些楼梯房，建议要尽量选择楼梯房二楼或三楼这样的黄金楼层，后期的转手时间会比较短。其次较好选能有一些赠送的面积，比如说有些人的二楼或三楼会有一个露台，对于这种有赠送面积的房子的话，除了本身楼层会有溢价之外，赠送的面积也是可以算钱的。一般来说每一平方米的正数面积可以按照实际房价的一平方米差不多25%左右进行计算。那一个40平的房子相当于多送了一个10平的房子了。除此之外较好是买带有物业的楼梯房，或是物业收费贵一点的楼梯房，这一点非常重要也很关键，很多人买楼梯房是为了想要节省一年1000多或2000多的物业费，然后去选择没有物业的楼梯房。几年以后会发现跟同地段的物业比较好的楼梯房相比，整个价差会越来越大，整个房子相差起来可能就五六十万的这种差距。

最后一点的话是一些老房子的话往往会带有好的学区，如果这些楼梯房是一梯队的学区，而且是9年一贯制的还是非常不错的，对于很多老破小的楼梯房而言，学区的价值是最关键的，也是最核心的。如果很多老破小的楼梯房没有学区的话，像这个房子建议大家尽量别买，因为以后后期转让的难度会比较大。

5.提问：合叔你好，本人之前购买了一套"学区房"，买房前还专门深入到附近已入住的小区了解过往年的划片情况才决定买房，可是等新的划片方案一出来，小区被划到了当初理想学区的“外围”。孩子当年无法入学理想学校。真的是不明白为什么学区房在这么难买呢？

合叔：你好，首先在购房前务必详细了解清楚，目标学校往年的学区划定范围及变化;确认所购房屋是否属于入读学校的学区，有时候所购房屋虽然距离学校仅-墙之隔，但不一定是"学区房”。不能轻信卖方或者中介关于“学区房”的口头承诺，也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“学区房”，较好实地考察一番，亲自咨询一下将要入读的学校最靠谱。

2.买学区一定要注意房屋过户时间，明确原户口的迁出时间，约定违约责任，以保障买入后在入学前，能办理完毕孩子的新户口迁入。有些城市的教委对学区内的学生居住时间和落户时间是有要求的，一般房产证的登记时间在前一年的12月31日前才可以，落户时间不能超过开学时间。

3.在购房前务必详细了解清楚，目标学校往年的招生、户籍要求条件，在签合同时务必明确该房产内的户籍情况。

4.选择房屋前先明确该房屋，买入后自己是否需要居住，若兼有投资意向的，就要考虑房屋及周边的租赁市场环境和价格。

5.综上所述，将卖方对”学区房”的承诺写进合同里去，并约定好违约责任。(口说无凭，写进合同里也算有个保障)。

以上内容选自“合叔说房”微信公众号，粉丝提问

合叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。