【时事】2018年“两会”楼市关注热点前瞻

        一年一度的“两会”，楼市即便不是排名前列议题，也是最关注的议题之一。

众所周知，2017年作为楼市调控大年，全年各省市州县百余城发布调控政策多达270次以上，限购、限贷、限价、限售、限商层层加码，在“五限”政策加持下，一二线重点城市及其周边辐射城市房价均出现明显降温。

政策对于楼市的影响可见一斑，而即将召开的“两会”，更是决定2018年楼市政策未来走向的风向标。

2018年楼市调控能否解绑？房价是涨是跌？租与售如何齐头并进？房地产市场的长效机制建设能否取得突破？都可从此次“两会”中窥见端倪。

一、分城施策、差别化调控

2017年，房地产市场经历了史上最密集的“政策轰炸”，楼市调控力度、广度、深度堪称历年之最。限购、限贷、限价、限售各类调控手段不断叠加。

不过如此层层加码的调控方式在2017年年末及2018年开局之时，出现了些许变化，武汉、成都、长沙等中西部省会城市为“抢夺”人才，纷纷开出人才购房优惠举措；而兰州、合肥等城的调控政策甚至出现一定程度的“放松”。

一时间，有关楼市调控即将松绑的传闻甚嚣尘上。对此，政府反应相当之快，兰州、合肥等城市相继作出解释，调控放松的说法系误读，并表示政策调整是落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。

同时，住建部相关负责人也明确表示2018年将坚持调控政策不动摇。

可以预见的是，此次“两会”对于楼市调控大概率仍将延续2017年政策的连贯性，调控不会全面解绑；但另方面，“一刀切、全国一盘棋”的调控也不可行。

分城施策、因域差别化调控将成为施政主流，一二线等重点城市“限”字头调控短期内不会松绑；对于去库存压力依旧大的三四线县市，政策或将释放一定红利。

另外，出于引进人才助推城市发展考量，2018年高端人才或将在普遍收紧的调控中取得政策红利。

二、钱袋子难打开 信贷政策紧缩

除了，限购限售等行政手段直接干预楼市，信贷政策的紧缩其实对于房地产市场的影响更深远。

2018年以来，中央多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。房企融资难度上升，部分规模较小的房企难以在行业生存，房企间兼并收购将更加激烈。

而对于购房者而言，2018年多地房贷利率上扬，针对首套房贷利率，市场上普遍执行的是基准利率的1.1倍。房贷利率的提高，在抑制房产投机外，对于刚需族购房压力增大的影响更加严重。

总的来说，2018年调控的主基调仍将“从严”，不过，分城施政、差别化调控的手段将更多地运用，对于刚需族来说，如果能够通过政府精细化调控而取得一定的政策倾斜，2018年或许是置业的好机会。

三、房价走势趋稳、不会大涨大跌

从2018年1月国家统计局发布的较新房价数据看，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定，一线城市新建商品住宅销售价格同比由涨转降，二三线城市涨幅回落。

2018年房价整体走势依旧以“稳”为主，价格涨跌浮动不会过大。这种认识基本成为市场共识，对于政府而言，房价的大涨大跌都是其不愿见到的，其地方政府调控的着眼点也将以“稳定房价”为准。

对于刚需族来说，房价平稳的2018年依然是一个买房的有利时机。不过，对于一二线城市购房者来说，要衡量好压力、量力而行。

至少2018年，对于房产投资者而言，短线操作基本难以实现，资金压力将增加，回报率及回报周期将延长。

四、租购并举、租购同权依旧是热点

2017年7月，住建部、发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。同时选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山等12个城市开展首批试点。

租购并举、租购同权可以说是未来房地产市场发展的重点。从试点城市出发，各地方政府也积极响应，加快住房租赁市场发展。

广州、南京和江西明确将“租购同权”写入试点方案，烟台提到探索建立“购租同权”制度，杭州提出“租购同分”。

而其他城市如武汉、沈阳、郑州、成都、合肥、深圳、上海等发布的试点方案均提出给予租房群体在医疗卫生、住房公积金、就业、法律等方面享有基本公共服务的保障，其中沈阳要求建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利。

上海明确常住居民租户享有子女义务教育；北京规定租房可落户，符合条件的京籍集体户口子女可在租房所在区入学，本市户籍居民承租公租房和直管公房可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。

不过，严格来说，租购并举、租购同权仍与大家期望有所差距，毕竟住房租赁市场正方兴未艾。

其实，要搞好租购并举，首先需从供应端入手，增加盘活存量地、增加租赁用地的供应比重，如今年1月全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明表示“政府将不再是居住用地的少有提供者”，将是将非房地产企业持有的集体用地用于租赁住房，同时随着共有产权房等保障型住房的增加，中低收入家庭的住房需求也将更好的满足。

另外，租购同权另一个重要点在于“权益”的保障，这涉及租房者与购房者享受同等权益的教育、医疗、公共服务等生活配套，这个方面也需继续探索。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，仍将是此次“两会”的重要议题。

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