全国40城土地市场,暗藏哪些楼市未来趋势?

搜狐焦点合肥站 2020-01-10 09:30:34
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众所周知,房价和地价息息相关。地价上涨,房企成本就高,房价自然会上涨。

众所周知,房价和地价息息相关。地价上涨,房企成本就高,房价自然会上涨。今天就从房屋价格的根源之一——土地拍卖。从新颖角度分析未来楼市走势,希望对大家有所帮助。

首先站长要科普一下房企的开发成本:一般项目的开盘价需要加上开发商的土地成本、建筑成本、融资成本、管理费用、营销费用、利润、税费等。其中土地是大头,而且与很多地方的GDP息息相关。 土地市场冷热不均。

1月2日,上海易居房地产研究院发布《2019年12月40城土地市场报告》。数据显示,北京、上海、广州、深圳大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南、扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊这40个城市的土地市场,冷热不均相当严重。

报告显示,南宁、襄阳、昆明、西安和深圳的土拍热度在高位,土地成交溢价率分别为75%、70%、42%、40%、21%,且土地成交量价同比去年齐升。一线城市只有深圳溢价率较高,为21%,而广州仅为1%。据中原数据显示,从全年来看,北京溢价率已降为个位数,为9.31%,同比减少32.2%。

数据来源:CRIC、易居研究院

在土地出让金收入方面,2019年全年40个典型城市土地出让金收入达28609.1亿元,同比增长18.6%,环比增长87.3%。2019年总体土地出让金收入相比2018年有明显增长。

其中,12月杭州卖地最多,达到2836亿元,也是当月唯一一个卖地金额超过2000亿元的城市。上海卖地1992亿元,广州卖地1864亿元,苏州卖地1850亿元。北京位居第6位,卖地1699亿元。

 除了卖地收入高的城市值得关注以外,还有些城市土地出让金增速较快,也值得一提。洛阳、长春、宁波2019年12月土地出让金分别增长了173%、105.2%、97.4%。因为这几个城市2019年房地产市场比较活跃,土地市场供求都比较火热。站长认为,这三个城市未来的房价有进一步增长的潜力。 

但要注意的是,尽管2019年12月终于迎来年末周期性回温,但土拍规模的上行并未能有效带动溢价率的回升。有的地方土拍比较冷清,商品住宅去化情况不佳,因此房企拿地更加谨慎,比如德州、湖州、自贡、焦作、潍坊等城市溢价率均在10%以下,本溪、抚顺、鹤岗、铜川、松原、张掖等城市的溢价率甚至跌到了1%以下。 站长特别要提提近期频繁引起关注的鹤岗。随着人口流失和产业停滞,小城市楼市分化非常明显,盖好的新房能有人买就不错了,更别说长期增值了。

从全国流拍率TOP100城市分布看,中西部地区城市流拍率较高,其中鄂州、张掖流拍率分别达到28.57%、27.78%;而平顶山市流拍率达到21.43%。 东北地区土地市场热度较低,绥化、松原、本溪等城市流拍严重,流拍率均达到20%以上。东北的产业发展还需要继续提振,人口流失的问题也不容回避,在此就不过多点评了。

此外,金华、嘉兴、合肥等城市也存在严重流拍。珠三角地区如莆田、惠州、潮州、肇庆等城市流拍率均在13%以上。 这说明房企现在拿地非常谨慎,除了一二线核心地段以外,不会不轻易出手。这也能理解,在市场后期,小心才可以持久盈利,基业长青。长三角区域持续火热 因为大都市圈的影响,长三角土地市场热度较高,成交规模持续保持高位。像上海、杭州、南京等热点一二线城市地块受到众多房企追捧。另外,地理位置优越、整体素质较高的地块也受到热捧。 

从政策红利方面来看,2019年政府工作报告中提出,将长三角区域一体化发展上升为国家战略。作为“一带一路”和长江经济带的重要交汇点,一体化发展的大概念出台。 从基本面看,长三角区域一直具有经济领先、人口规模庞大、交通融合度高等发展优势。所以2019年以来,规模房企加快在长三角区域布局。我们买房投资时,也可以学习房企们的战略眼光。 

结论 

2019年是全国房地产市场的政策年,也是落地因城施策最清晰的一年。这一年,各地房地产调控以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标。2018年全国房地产调控次数为450次,2019年则高达620次,同比上涨幅度高达38%,调控次数刷新历史纪录。 在密集的调控下,新增土地数量和面积只有轻微增加——据中国指数研究院发布数据显示,2019年全国300个城市共推出土地31116宗,同比增加2%;推出土地面积129816万平方米,同比仅增加1%。 

站长从全国土地市场数据中发现,2019年整体土地市场供需平衡,其中一二线城市供应增加;三四线城市没人没钱,供求两端同比下滑,房企自然拿地热情不高。总体来看,土地溢价率基本持平。 随着棚改货币化安置政策收紧、市场需求逐步疲软,在三四线城市步入调整的预期下,2018年第四季度至今,百强房企在三四线城市的拿地积极性逐渐减弱,投资力度明显缩减。预计今年三四线城市土地市场热度将整体下降,土地市场逐渐转冷,大部分房企会加速撤离三四线。 

受政策及资金面影响,站长预计2020年土地市场或将继续降温。同时,由于目前土地溢价率已经处于较低水平,自然也无法大跌,毕竟土地和银行和挂钩,还是要保稳定。 

从各等级城市来看,城市间分化将进一步加剧。土地市场冷热不均,区域分化的特征将会越来越明显。预计2020年一二线城市热度不减,稳中有升,未来房企会加大在一二线城市拿地力度。部分优质城市、优质地块仍然抢夺激烈,比如上海、杭州、南京等长三角热点城市的优质地块。 俗话说,树大好乘凉,大众投资紧跟主流房企的步调,更利于搭上顺风车,跟随发展趋势,获取发展红利。

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