一文读懂未来三年房地产的趋势
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新年伊始,房地产板块就送上了一个大礼包,带动指数拉出了一波气势如虹的上涨,港股内房股也蠢蠢欲动,AH股联动效应更加突出。一方面出于兰州、合肥等城市房地产调控政策的松动,另一方面源自于年报披露,业绩纷纷大增。那么,2018年,国内房地产市场面临怎样的变革?板块还会不会有机会?这是投资者关注的重要方面。
先来看看房企2017年销售前十数据:碧桂园、万科、恒大三家房企在去年销售收入突破5000亿大关,成为排名前列梯队;融创、保利、绿地紧随其后,其余四家房企为第三梯队。
企业名称
销售额(亿元)
排名前列梯队
碧桂园
5500
万科
5239
中国恒大
5131
第二梯队
融创中国
3620
保利地产
3150
绿地控股
3042
第三梯队
中海地产
2013
龙湖地产
1560
华夏幸福
1538
华润置地
1512
而更能说明问题的是下面这张图。
2017年国内房企销售集中度
数据来源:媒体
从近3年房地产行业房企销售额数据来看,无论是前3、前10、前50还是前100,在全行业的占比均呈现显著的上升趋势,从2015年到2017年销售占比提升度如下表。
2015年到2017年房企市占率变化
数据来源:媒体
前百大房企的提升度在过去2年出现显著提升,不但如此,从前50到前100上升幅度仅为1.70%,也就意味着,后50大房企的集中度提升并不明显,而前3大房企就超过了4%。这说明,行业集中度主要由销售排名靠前的房企提供,而且,越大的房企,行业占比提升速度越快。
从较新一期披露财报来看,在过去5年间,四大房企的营业收入增速普遍高于行业平均,万科增速偏弱,中国恒大增速较快。
上市房企已披露较新一期财报营业收入增速
数据来源:上市公司财报
以上数据说明,房地产行业的集中度提升已经成为无法逆转的大趋势,也就意味着,在未来数年间,将会是一个剩者为王的时代。
谁能成为剩着?毫无疑问,「大」是一个优势,除了「大」以外,还要看抗风险能力。众所周知,防风险是未来3年的重头戏,利率上行、流动性趋紧是大势所趋,依赖高杠杆来博取高增长的传统粗放增长模式将面临考验。
从恒大地产600亿元引入苏宁、山东高速等战略投资者,到万达去年大举兜售物业,引入腾讯、京东进行股权融资;业界大佬纷纷通过股权融资来降低杠杆率,稳健经营将会是未来三年的主趋势。根据WIND数据显示,SW房地产行业的平均负债率高达79%,降杠杆势在必行。
房地产行业负债率
数据来源:万得资讯
未来三年房地产2大趋势:1、行业集中度提升;2、降杠杆。
在此背景下,房地产选股2大方向:1、全国龙头;2、稳健经营。
最后,未来地产行业的新高速增长点将在住房租赁领域,所以,在这方面有提前战略性布局的个股也可以积极关注。
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