较新房价收入比,买这几个城市也太划算了!

近日，上海易居研究院发布了中国50城2019年度房价收入比。

本次报告房价收入比具体计算公式如下：

说白了就是一个人不吃不喝，多少年能买到半套房。

你也可以理解为，一个普通家庭，多少年不吃不喝能买一整套房。

数据如下：

泡沫?

目前，国际上比较流行的说法认为，房价收入比在 3—6 倍为合理区间。

超过6就被认为在泡沫区间。

纵观中国50城，没有哪座城市的房价收入比不在泡沫区间，如果我硬要说中国房子没有泡沫，那是没人信的。

但泡沫归泡沫，不同国家有不同国家的发展模式，泡沫背后的风险不能一概而论。按照国际说法，香港、新加坡、悉尼、墨尔本等等地方全是泡沫，是不是他们都随时要崩盘?

非也，人口往发达地区高度聚集，高房价和高消费便是城市迁移者的生活成本。想要一下子就有高收入的工作，高质量的教育，高完善的配套，不付出点代价怎么行?要不每个人想住大城市就住大城市，那这世界岂不乱套了。

中国的高房价收入比有其背后的支撑，比如这三个方面：住房货币化改革、人口户籍化自由流动和高校扩招。这三个方面分别对应预售制，学区房和毕业生源源流入，只要这些现象一直在，中国的高房价就也会一直在。

那么，那些中国欠发达地区的房子还保持着高房价收入比，就有点不合适了。在没有人口持续流入的情况下，以后或呈阴跌态势。

根据易居发布的分等级城市房价收入比情况，2019三四线城市的房价收入比竟然超过了强二线和弱二线，你说危不危险?

说回泡沫，我们完全可以像日本一样主动刺破泡沫，但那样带来的后果是灾难性的。

房价一旦跌的稍微有点明显，市场就会陷入恐慌，抛售潮就会随之来临，跌就会变为暴跌。

暴跌之下，土地财政运转会有危机。中国是个非常依赖土地财政的国家，土地收入经常占到财政收入的一半以上。如果地价跌了，财政收入下降，公共教育职员、公共医疗职员、地方公务员等体制内人员的工资谁给开?

开发商及其上下游60个行业的生存会有危机。万科刚发的年报，净利润率是14.99%。如果房价跌个两三成，房地产业务收入占总营业收入99%的万科，收入至少也要下降个两三成，成本短期内不变的情况下，基本是入不敷出，分分钟资金链断裂。

银行业运营同样会有危机。房贷是银行个人贷款业务的大头，如果首付跌超三成，人民出现弃贷现象，银行坏账就会大幅攀升，整个个人贷款业务就随之萎缩，最后牵连到国家整个金融系统出现崩溃。

国家经济整体发展会有危机。经济学上有个直接财富效应，就是你突然发现“卧槽我的房子升值了”，就会增加消费意愿去买买买。反之亦然，中国房产资产占家庭资产的77%，如果房子不断贬值，人们认为自己的财富在缩水，就会预防性储蓄，由此而来，投资、消费的动机都会降低，企业生产也会减少，经济就可能面对衰退。

所以，我们现在只敢把房价维持在鸟笼行情，不会暴跌，也不能暴涨，只敢稳。

至于经济危机之下的房价泡沫风险，请大家放心，我们会用一揽子巧妙的货币政策让现金不知不觉中贬值，房价泡沫被通胀稀释，名义收入被提高，房价收入比也自然降低了。

比如，2019年的50城房价收入比是13.3，相较于2018年是下降的，但2019年整年我们的平均新建商品房价格却是没有下降的，这就是货币贬值，名义收入提高，房价不变，但房价收入比减少，泡沫降低。

综上所述，即便中国房价收入比远超国际，存在泡沫;我们也不必太过担心，因为核心城市的资产价格总是由全国最富的那波人决定，和平均收入关系不大，而且有形之手的有力调控，也坚决不允许房价硬着陆。

既然稳字当头，那性价比就是资产的重要参考指标了，而房价收入比，就是城市房产的性价比。

GDP越高的城市，其基础配套、生活设施和医疗教育就越完善，如果房价收入比还很低，那就是非常划算的一件事了。

反之，如果GDP没那么强势，房价收入比还很高的城市，买了以后不仅心理会有不值得的落差，而且未来该城市的房价还有下跌风险(虽说国家不让房产全面下跌，但局部的挤泡沫壮士断腕，还是可以的)。

我们来回顾一下十年前2009的房价收入比。

数据来源：经济研究

可以明显看到，有那么几个城市，实在是太突出了。

杭州，2009年GDP排全国第八，房价收入比却高居全国第二。

福州，2009年GDP排全国第三十二，房价收入比却位列全国第六。

兰州，2009年GDP排全国排名前列百零一，房价收入比却处在全国第七。

这些虚高的房价收入比都是不正常的。后来发生的事情想必许多人也知道：

当然，那段时间许多城市的房价都出现了下跌，但杭州、福州和兰州，是最惨的几个城市之三。

再来看看今天的房价收入比，有几个城市的数据明显高于其基本面。

比如三亚的27.6、厦门的22.8、福州的19.9，还有石家庄的16.0。

尽管三亚和厦门风景优美得天独厚，但一个普通的务工人才需要不吃不喝20多年才买得起房子，又有几位贤士愿意来呢?

最后这些城市只会是一堆投资需求下的钢筋水泥，有价无市。

还有日照的10.5，莆田的11.7，芜湖的12.2和扬州的12.2。

这些三四线城市的房价收入比已然高过像武汉、西安一样的强二线，未来没有人口流入的情况下，其价格靠什么支撑呢?

疫情之下，不少三四线城市的房价就已经开始下跌。

河南驻马店、广西钦州、江西抚州、河南鹤壁、陕西宝鸡等三四线都围绕着“楼市松绑”展开稳楼市政策，然而还是效果甚微，撬不动市场情绪。

但我们也可以发现，不少二线城市堪称宝藏。

城市实力非常强，但房价收入比却控制得非常合适。

首当其冲的肯定是长沙市，6.4的房价收入比羡煞旁人，比十年前中国大部分城市的房价收入比还要低。

长沙2019全年城镇居民人均可支配收入55211元，比上年增长8.7%。而2020年一月房价同比去年仅上涨4.6%，典型的收入跑赢房价，可见其未来对人才的吸引力，是相当可观的。

然后是青岛的9.7，成都的10.0，无锡的10.1和重庆的10.1。

这些地方生活配套完善，交通设施也非常齐全，普通人的生活质量和一线城市相比丝毫不差。且不论以后上涨多少，至少下跌的空间是没多少了。

再就是我们有所忽略的环一线城市。许多人拿着一线城市的收入，住着环一线城市的房产，如果这样比较的话房价收入比可以达到一个相当低的水平，但需要付出的代价就是上班幸苦或五加二的生活。前者不大推荐，但后者的现实性，还是非常大的。

比如环京的燕郊，环沪的花桥和太仓，环深的惠阳。与城市CBD通勤距离在50公里以内，房价在1万5左右，就比较划算。

2017年燕郊房价一度冲上2万5，显然房价收入比就远超众二线了，那便是实打实的泡沫。

关于房价收入比，对于刚需来说，那些在10左右甚至更低的强二线城市，比如长沙，买到就是赚到，根本不必犹豫，哪怕后期开发商在限价之下可能会有所降标，你们相对于其他城市也是血赚的。

对于投资来说，如果有足够的资金和渠道，可以轻仓一部分资产在这些房价收入比低的城市，长期来看价格洼地迟早会被资金填平，尤其区域购买力强劲的环一线城市，但也不排除这些地方一直被政策打压，房价持续保持温和的可能。

毕竟你得承认，这么做，有赌的成分。

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