专访华夏幸福总裁孟惊:我们的门槛

一则「资金链断裂」的流言袭击华夏幸福，短暂刷屏，声明反击，违规删除，不期然，竟逼出了一个十分罕见的局面：

过去十几天，一向有封闭、神秘标签的华夏幸福，接连有公司高层出面接受访问，问题均来者不拒，几乎是豁然之间，一个透明指数显著提升的华夏幸福曝光在各家媒体的笔下。

以贵公司以往的透明指数看，这简直是发福利的节奏。一勺言也捞了一个。4月4日，华夏幸福总裁孟惊排名前列次坐到了一勺言君的面前。

双方虽未谋面，但应该并不陌生。

对他而言，一勺言此前写过华夏幸福一篇文字，披露它与几家同行的合作计划，尺度中肯客观，但以华夏高层的尺度看，这当然已经抵达敏感点。

对我而言，早就听闻，孟惊是先进职业经理人市场上一个被远远低估的人。

一个前华夏幸福的高层朋友对我说，孟惊是王老板的创业伙伴，在公司内部，他的专业，业务与视野俱佳，是华夏在产业新城路径上的关键探索者与执行人。但是因为职业生涯过半，仅供职于华夏幸福，没有机会在公开人才市场上接受身价测试，更没有机会抛头露面，跻身明星职业经理人行列而已。

然而，这样的人，才正是一勺言最想影响的一类人。

我们聊了一个多小时，但直到结束，我才沮丧地发现，自己可能刚刚抵达那个隐秘王国的入口。

下文，对话有删节，部分措辞为阅读顺畅需要而有修改。

一勺言：产业新城这个生意很多年了，有没有1.0、2.0、3.0的说法？

孟惊：我们内部认为，它是有的。1.0的阶段就是承接制造业的产业转移，别的工厂搬到这里来，在国家层面，没有增量，有的话也只是产能扩大后的自然增量；2.0的阶段是从0到1、从1到100的过程，从前端的创新到孵化，到测试到量产，是增量的生意。

但不管怎样，我们的模式没有本质变化，提供服务，收取服务费。

一勺言：这个生意有门槛么？

孟惊：较大的门槛就是，你要耐得住寂寞。华夏从2002年至今，历经几个房地产的爆发周期，很多人说你踏空了，公司内部论争很激烈，但是老板力排争议，坚持走这条路，没有什么挣钱就去做什么。我们不会拿自己的短处与万科、碧桂园的长处竞争，我们没有那个基因。所以，定力是这个行业的很高的门槛。

第二个门槛，华夏幸福组建了产业研究院，很多体制内的精英来领衔。华夏幸福主营业务员工数有1万多人，其中，近5000人从事产业的研究与招商。我们有超过200多个招商团队，分散在全国，这些触角让华夏幸福可能成为中国最懂得一线制造业冷暖的公司。

一勺言：这么多的一线公司与员工，他们是如何工作的？

孟惊：有2/3的人在一线招商，他们有点像政府的招商一局、招商二局。彼此有分工，但也会竞争。大体按照区域与行业来划分。300多人的产业研究院就像一个扫描器一样，首先从宏观的研究中锁定十大行业，锁定这个行业的细分产业，然后从细分产业按照行业目录找到所有的企业，最后交给所有的招商团队。

一勺言：现在赛道上很拥挤，很多竞争者加入进来。被模仿、超越的风险有多大？

孟惊：他们布局的晚，我们布局的早。中国能招商引资的人或者是招商引资排在前面的这些人，已经被我虐了一遍了。我们200多个招商公司里，大概有100人是来自于国内非常好的开发区的招商局长。

比如中国较好的苏州工业园，他们的招商局长加入华夏的有三个人。张江高科也有两三个高级人才加入到华夏。同时，这里面还有100多个人是行业的大咖级人物，比如京东方负责投资或采购的负责人，甚至沃尔沃有一个分公司的总裁就到我们这儿了。

一勺言：你用这种方式来绑定，会不会产生道德风险？

孟惊：他们已经辞职了，到了这儿入职变成华夏的员工了。

一勺言：你们最看重他们的是什么？

孟惊：他们对这个行业的成长趋势，谁要投资，到底他们投资选址看重什么，他们最为清楚。所以，他们会帮助华夏幸福成为中国最懂制造业选址的企业。

一勺言：我早有预期华夏对于体制内官员的偏爱，但是没有想到已经到达这个程度。

孟惊：我必须解释一下。招商局长在政府那里，他们叫做事业编，有很多是聘任制，不完全是公务员。他跟政府的官员，像县长、书记那是不一样的，那是公务员体系，他们很多是事业编。

一勺言：原来，你的护城河还是蛮高的。

孟惊：这个事我们每年都在干，有时候也缺乏总结，你要是不问，我们确实还没有这么密切的思考。有人说一个行业做一万小时就成为专家了，我们做十几年了，多少一万小时了。

市场上房地产的写高周转的书多了去了，那是不是一个人拿了书看了，就能做高周转呢？不是这么简单，得有人才，有体系，有决策体系的支持，它是一个整体。

一勺言：你有最担心的竞争对手么？它是谁？

孟惊：房地产不管大家怎么唱衰，现在还是非常平稳的。所以，大家不愿意舍弃这个舒适的环境来挑战，自废武功来锻炼这个能力，这是人之常态。

所以，我们的竞争对手一直是这些政府的开发区，因为我们干的是同一个活，这是我们最直接的竞争对手。但是，这些竞争对手大体上都是区域性的。

从行业上来说，我觉得有几个区域性的公司是我们的竞争对手，比如过去深圳的天安数码城、上海的张江高科。张江高科虽然是国企，但是现在也很企业化了，像深圳的招商、前海蛇口招商局，他们也都找过我们，希望跟我们合作。

前十的开发商如果要干产业新城，就得把买地的钱拿出来去干别的，在短期内一定会限制它的规模。它的地就没那么多钱了，这样的话，来自各方面的压力都受不了。

一勺言：在王老板的生态逻辑里，孔雀城的角色扮演是什么？

孟惊：王总怎么想的，我不知道。但他跟我说的，加上我的理解就是，孔雀城早期做地产开发，是不得已而为之，产业园的招商引资需要配套，当时我们也试图找了外部的开发商，但是没有人去。后来，随着京津冀的整体发展，它自己能够挣钱了。但是，它的终极角色一定是，围绕着华夏幸福的园区地产来做。

在未来三到五年，我们不会允许，孔雀城大规模地去市场上买地、进城发展房地产，它的发展必须在华夏幸福的产业新城主逻辑上行进。

一勺言：但是，两年前，你们确实曾经表达过孔雀城独立发展、做大做强的想法。只是，去年环京市场的跌落，让这一切没有兑现。

孟惊：如果要说，我说的比较真实，难免会涉及到人。

2016年，孔雀城引入了外部的职业经理人，有热情，希望不仅在园区里挣代建的钱，也希望去城市里练练，多给公司挣些钱。这种热情，我们不能一棍子打压，我跟王总是非常支持的，既然把人请来，就必须支持人家的工作。

一勺言：你的意思是，职业经理人的愿景，影响了老板，才有这么大的规划？

孟惊：在一定程度上，我们的确没有这么大的规划。我们是支持新团队的工作，他们的激情与热情，不能打压。但是，我要求，每个项目必须要报我批准。比如今年干城市地产，我只给50亿元投资，你去挑选，但是，每个项目必须得报我批准。

一勺言：你们不想失去控制，让孔雀城脱离太远？

孟惊：我们注定不会像其他开发商，任何一个企业的资金都是有限的。本来这个模式运转挺好的，又拿出一块去变成碧桂园模式，变成万科模式，这个公司就不聚焦了。

一勺言：可是，过去三四年的地产，罕有踏空者。

孟惊：我给他资金多了，一旦赶上房地产调控的低点的话，他的东西一旦卖不动，对我的影响就非常大了。高周转好年头没问题，但是，万一这个项目压了呢？

新团队的离开，恐怕也有这方面的原因。他们可能自己感觉到，公司在这个事上是不支持，不大力支持吧。其实不能算不支持。

一勺言：孔雀城在城区的土地市场上，确实没有太多作为。

孟惊：北、上、广、深这些一线城市肯定是没有，二线城市像杭州这些城市也没有。新团队曾经动员若干次去合肥，被我拦住了，我认为合肥现在已经到了市场饱和的量了，因为城市本来就不大。

一勺言：合肥楼市还挺有前途的，呼声很高。

孟惊：是有前途，这没问题，但是它要跟郑州比，就不如郑州。合肥楼市已经到了平滑期，是不是下来，这个还不好说。而且，合肥离上海和南京比较近，很多人涌向了上海和南京。

但是，郑州不一样，郑州是吸引了河南的一亿人口，劳动力在回流。河南的产业发展非常好，很多人都在家门口就拿工资，也没必要去深圳、广州了，这些人都有置房的需求。所以，我们认为这是人口的问题，安徽本来就在夹缝当中。

一勺言：孔雀城频繁发生人事调整，谁应该为此负责？

孟惊：我们的战略是，不希望将来华夏幸福成为华夏幸福住宅地产，这不是我们要成为的样子。华夏幸福是做产业新城的，我希望孔雀城就是依托产业新城来做，不到外面来干。依托招商引资导入人口，它不用自己去找客户。

即使这样的话，孔雀城的能力现在也越来越满足不了我们的需求。所以，我们从去年提出来住宅合作，过去没有这么大量，现在我们也有3000来人的招商团队了，随着全面布局，每个地方都得有配套，它干不过来。所以，我们现在也提出来跟开发商合作。

一勺言：我个人更感兴趣的是，如果条件允许的话，孔雀城作为一个独立的品牌发展，其实很有想象空间。

孟惊：很多人都建议这个事，但是，最起码3到5年内，我们不想。

一勺言：你较大的顾虑是不是，担心它加深华夏幸福的房地产概念，在政府那里印象分不太好？

孟惊：我们在哪都对它有要求，没有产业新城的地方，不让它去，它也不会去，所以不会出现政府印象分不好的问题。

我们这种模式，蛋糕就这么大，拿出这个蛋糕，就会影响产业新城更好的发展。当产业新城很好地运转，是不是5到8年之后，它可不可以干，现在不能说那么远，只能说有可能。我们的新总裁来了之后，排名前列个谈话就是要做好园区。别这个还没做好，就想着别的。

一勺言：在你设定的路径下面，会让孔雀城变成一个“富二代”的公司。因为它的土地过分依赖于跟产业园的绑定，它的投资能力会下降，它的销售能力的产能是不足的，所以必须找外部的开发商介入来消化你的问题。

孟惊：这个说法很有意思。孔雀城不像其他的典型的房地产公司，这些公司的能力聚焦在拿地。而孔雀城就没有在市场上练过这个能力。现在你让它去拿地，我跟你说，它拿不过人家。从这个角度，可能外界评论，你就等着喂食吧，就像“富二代”。

但是，这个团队还是很积极向上的团队，产品我认为做得也很不错，也匹配我们的前十地位。

一勺言：环京楼市比较差，导致业绩滑坡，这在一定程度上为流言袭击创造了温床。

孟惊：这个团队在去年一年当中的很多工作还是可圈可点的。因为它可以说是顶住了环京调控的巨大的压力，还保持孔雀城的销售、回款没有大幅下滑，总体比较平稳。但还是有下降的，这个必须得承认。如果不承认，还高歌猛进，那说明政府的调控没起作用。

在这种情况下，我只是觉得他们在外埠，也就是在不限购的区域表现不好。我们这边受限了，按照经营逻辑来说，外埠应该快速突破来补充。但是，因为外埠形势太好，像合肥、郑州、武汉，包括南京，都是这一波起来的。他们就过于追求利润，把价格定得比较高。这样的话，销售肯定就得慢。

一勺言：如今，利润其实是靠速度拼出来的。

孟惊：对，房地产企业都得靠这个。所以，这是我对他们较大的一点要求。我曾在会上向团队保证，大家的奖金放心，按照公司的战略干，实现了公司战略，奖金我替你们解决，我去向老板争取。老板对我的授权比较大，这个是没问题的。当时大家追求利润，他的逻辑没错，他卖高价利润高，利润高提奖就多。

一勺言：团队应该没做错，他们也希望为公司挣更多的钱。

孟惊：如果环京没有这个调控，那没错。

一勺言：你认为团队需要更有大局观？

孟惊：环京大势是公共政策，开发商都要面对。老板在年终总结会上也非常明确，这不是京津团队的事，京津团队不足的是没有及时调整策略，还寄希望于明天、后天不调控了就好了，这不就是侥幸吗！

一勺言：你认为不应该表现出项目总经理的视野，而应该更高？

孟惊：你这个理解非常到位，得站在更大的位置来看，不是为了300、200万的奖金考虑。否则，这个公司就成了一帮雇佣兵了。

一勺言：你的心目中，来自产业新城的收入与孔雀城销售收入的理想比重是多少？

孟惊：在收入规模上，我希望是一半对一半，现在是48%与52%。将来在利润上，我希望是倒过来，也就是住宅占40%，产业园收入占60%。

一勺言：今年去杠杆很厉害，包括政府也在去杠杆。现在，是华夏幸福十几年来面对的很艰难的时刻么？

孟惊：现在总的负债率，今年年报上是82%，我们希望在今年下半年做到80%以内，控制在70%多一点，这个完全没有问题，华夏幸福特别是能做到的。

在PPP领域，我们是被财政部高度支持的模式，包括发改委、国务院办公室对我们PPP都有表彰。而且，华夏幸福致力于县域经济，我们在北、上、广、深没有PPP。我们认为，县域经济的发展是中国新型城镇化的抓手，这是非常重要的。

在北京周边，我们对政策比较敏感，早就预期到，国家在这方面一定会加以控制。在跑快和跑的好的角度上，我们想跑得好一点。碧桂园过千亿之后，也曾有过三年的调整期，平台做扎实后，才开始提升到5000亿。

一勺言：前段时间有一本书，吴建斌写的《我在碧桂园的1000天》，其中提到了对碧桂园股价比较有直接影响的“染红计划”，它在股东行列中找到一个具有便宜钱的股东，帮助它实现了市值的腾飞。华夏幸福会有自己版本的染红计划么？

孟惊：这个事我说不了，得老板自己定。

一勺言：华夏幸福的王牌是招商，招商后的产业存活率，决定着它的招商质量。它会影响到政府对你的评价。但是，产业存活率受到整个制造业与宏观经济的周期影响，作为一个企业而言，其实是力有不及的。你们能够做什么来提升你在政府客户那里的价值？

孟惊：从英国工业化到现在，很多经济学家都在研究，但是也不可能提供一个 全能公式，这个事比房地产复杂一万倍。

但是，我们区别于别人的是，我们的产业研究院，非常独立，没有太多KPI的考核指标，这个研究院归我管，很多事老板直接就调度了。他们这些人在不背着指标的前提下，独立研究和判断。我们相信，这些高人会比别人犯错的概率少得多。

一勺言：我注意到，固安作为一个样板曝光率十分高。在心理上华夏幸福走出河北了么？

孟惊：因为固安大家更熟，其实，嘉善比固安一点都不差。我在固安当过总经理，但是现在一年也就去一两次，反倒是外地，我去的更多。

最近两三年，华夏幸福新招聘的高管，一定是为华夏幸福全国布局而储备的，如果仅仅是河北，这些高级人才不会来。

采访持续了一个多小时，我事先储备的问题全部搞定，他方才说，因家里人住院，只能聊到这里，需要马上过去。

听罢，我感到十分抱歉。

对他而言，他花费时间来回答的这些问题，不过是进入一个更垂直细分的B2B行业的初级问题，但是，对华夏幸福门槛之外的围观者而言，人们确实也在等待一个更开放的产业隐形冠军的出现。

也许，还有以下几个问题，在等待着华夏幸福的回答：

一，它数千人的招商团队究竟是如何像星探、球探那样去运转的？

二，独立的产业研究院是一个什么样的智库？掌舵人是谁？

三，高达45%的落地投资回报，凭什么它可以拿的理所当然？

四，对上下游产业链的投资，让它的产业护城墙更加牢不可破。那么，谁是较新的明星案例？

每一个问题背后，都可能藏着一个昂贵的经验。对于这条赛道上的其他选手而言，这也将构成一道难以逾越的防线。

但是，没有谁会比它较大的客户——地方政府更愿意亲眼目睹这一切：如果你能够做好你的工作，兑现你的承诺，那么，尽管拿走你丰厚的奖品吧。