对楼市的“定向加息”来了,两大利空扼住楼市咽喉

对楼市的“定向加息”来了

4月28日晚上8点多，新京报在其官网发布了一条重要新闻：

记者从银行和中介处获悉，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起，部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。

这条消息意味着：央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。

所谓“定向加息”，有两重含义：

排名前列，由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息；

第二，同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。

我此前在专栏里提醒大家，19大结束之后（今年11月以后），央行可能正式启动加息周期。而央行在货币市场上收紧流动性，抬升货币市场利率的做法，从2016年末就已经开始。这主要是为了维护人民币汇率稳定，避免跟美国打贸易战。

至于未来在适当的时候结束目前的低利率时代，除了避免打贸易战的逻辑之外，还有两重逻辑：排名前列，低利率正面作用不多，负面效果巨大，造成了资产价格飙升，金融风险积累，民意也非常反感；第二，19大之后，由于人的问题得到了解决（换届），所以国家将有条件以更大力度推进改革开放，未来对低增长将更有“定力”、“忍耐力”。

但目前CPI不高，一季度平均只有1.4%，所以暂时看不到全面加息的可能性。但你不要忘记，央行有定向加息的选项。此前在逆回购、中期借贷便利上提高利率，就是一种定向加息。这次北京的楼市新政，很显然也是一种定向加息。

而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行，全面加息涉嫌“一刀切”。

定向加息之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将差距巨大。比如同样贷款300万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：

1、如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为18441元，累计总还款442.6万元； 

2、如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元；

3、如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。

较低和较高的月供差距达到2845元，总还款差距达到68.3万元。而且，未来如果央行不断加息，1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。

可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法，很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。

春节以来，北京出台了一系列令人眼花缭乱的调控措施，很多做法颇具杀伤力。比如“处女贷”、“离婚贷”、“学区房新政”，增加土地供应，以及对商办物业的毁灭性打击等。其中最让北京炒房客胆战心惊的，是雄安新区的推出。政府“指东打西，指南打北”，短短几个月，在通州和雄安弄出两个“千年大计、国家大事”，北京楼市的格局发生巨变。

到今天，北京又率先出台了“楼市定向加息”。这是北京楼市调控的全部吗？当然不是，关于北京还有“中央政务区”的传闻。所以，事情还没有完。

北京的狠招叠出，显示了中央政府对抑制资产泡沫、防范金融风险的坚定决心。前两天，中央政治局刚刚就金融问题举行了专题学习，透露了金融治乱的底牌。

在这种情况下，热点城市楼市必须入冬。南京甚至开始动用公安，来对付嚣张的炒房者。所以，未来一两年热点城市楼市将进入成交大幅萎缩，价格高位横盘甚至阴跌的态势。至于北京，则具有更大的不确定性。而北京走势的走向，又将影响到全国。

对于楼市，仍然维持之前看法：长线看好有人口增量的、高级别城市的优质住宅；但短线（2到3年）楼市需要入冬，这将是刚需购房者选房的一段黄金时光，是高杠杆炒房者的难熬岁月。

二、两大利空扼住楼市咽喉 北京楼市告急：13个区8个下跌

（一）

新政满月，北京楼市行情正在发生逆转。经济观察报记者通过多渠道走访获悉，北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%；多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。

链家研究院数据显示：北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌，如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。个别房源降价400万元。

“这边有一业主月供5万元，已出现无法供应月供的局面，资金链非常紧张，所以出现了大面积降价。”负责酒仙桥地区二手房的经纪人说。

同一区域的二手楼盘丽都水岸的房屋挂牌价也出现下降，一套180平方米的3居室由过去报价的1900万元降至现在的1600万元，条件是买房者需帮客户先还款600万元抵押，每平方米8.8万元，已跌破了这一小区每平方米9.78万元的均价。

该区域更多的二手楼盘房价出现微调，比如阳光上东澳洲组团一套180平方米2居室已由过去报价的1800万元降价现在报价1650万元。

“一下子就变了，一个月前，我找业主要钥匙预约看房等之类的，他们显得不耐烦，除了涨房价和签约，一般都不主动联系我们，现在，他们变得非常热情。”该区域的另一位经纪人说。

中原地产首席分析师张大伟则认为，市场价格暂时处于横盘状态，政策对价格的大面积影响需要3-6个月时间显现，北京楼市很可能在第二季度出现价格调整。

其他城市目前房价也不容乐观。有在上海的朋友告诉我，上海的房租价格已经出现明显松动。

此外，Wind资讯数据显示，自从去年11月份以来，深圳新房的成交量已经连续5个月下滑，其中，3月份月度成交量803套，创下2011年9月有数据以来的新低。此外，深圳房价也在下降，从去年10月开始，价格环比指数已经连续负增长5个月。

（二）

“房子是用来住的，不是炒的“！悄然之间，国家从供给侧和需求侧两端，扼住了楼市咽喉。

1、供给侧：增加土地供应。

本月，国土部、住建部推出了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，其中明确指出根据供需情况调整土地供应策略：

对消化周期在36个月以上的，应停止供地；

36—18个月的，要减少供地；

12—6个月的，要增加供地；

6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

住建部和国土部适时调整供地的文件前脚出炉，北京市拿过接力棒立马发大招：

1、2017年，北京市供地将大量增长。其中商品房供地161公顷，是去年同期的6.2倍，也是去年全年商品房实际供地量的1.5倍。

2、未来五年，全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。

五年里造150万套住宅， 就是相当于五年里新造了一个苏州城区！

如此力度下，北京房价疲软态势尽显也就不奇怪了。

2、需求侧：从资金方面抑制炒房需求。

一方面，银行严控房贷增量，统计数据显示4月份全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%，自今年1月份以来，已连续4个月上升。房贷政策收紧直接导致房产交易量下滑，房企资金回笼缓慢，房企融资压力骤增。

另一方面，银监会近日连续下发关于银行业风险防控的文件，并开展一系列专项整治，房地产风险成为重点排查领域。监管部门对银行理财资金违规流入房地产也查得特别紧。大多数银行开始收缩房贷业务，控制房贷增量，同时在资金配置上更倾向于开展资金回笼快，收益高的业务。

317楼市新政，20天内8条调控措施让北京楼市进入冰封期，最重要的原因是“认房认贷”，2013年4月北京曾经出台过“认房认贷”政策，当时北京当月房价下跌2.1%，而目前的“认房认贷”，又增加了流动性紧缩的背景。

“半年前，流动性过剩，房价上涨快，房价增值空间可以填补杠杆成本，我月供4万元，用其他金融产品套利来覆盖利息。现在不一样了，钱紧，风险已经出现。”一位已降价挂牌出售的业主告诉经济观察报。

（三）

楼市调控加剧热钱“出逃” 或重新涌入股市、大宗商品等领域。

在新一轮全国性的“史上最严”楼市调控政策倒逼下，投机性的热钱流动正呈现出新的变化。

一方面，楼市调控政策将限购与限售相结合，部分热钱在相当长一段时间内被“锁”在楼市难以变现；

另一方面，在楼市呈现出相对弱势的投资价值后，不排除热钱重新涌入股市、大宗商品市场，乃至文玩书画领域的可能性。

此消彼长，一个最简单的道理，投资不要都放在一个篮子里，还是要多逆向思维。