深圳、合肥推现房 房地产将迎来现房时代?

中国经济观察 2018-10-20 17:01:34
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深圳现房销售试点项目落地 房地产将迎来现房时代? 2018年10月20日 华夏时报 近期,关于取消商品房预售制的风声引起了行业震动,随着深圳排名前列商品房现房销售试点项目落地,以及广东中山一批现房销售土地集中出让,商品房现房销售或许并不遥远。 深圳现房销售试点项目落地 10月8日,深

深圳现房销售试点项目落地 房地产将迎来现房时代?

2018年10月20日  华夏时报

  

  近期,关于取消商品房预售制的风声引起了行业震动,随着深圳排名前列商品房现房销售试点项目落地,以及广东中山一批现房销售土地集中出让,商品房现房销售或许并不遥远。

  深圳现房销售试点项目落地

  10月8日,深圳龙华金茂府首次亮相,该项目是深圳商品房现房销售试点项目。据媒体报道,龙华金茂府目前已进入施工收尾阶段,住宅楼座已全部封顶,将进入外墙装修阶段,预计2018年年底开放营销中心,2019年现房入市。

  这个深圳商品房现房销售试点项目,还要从土地出让时说起,当时的深圳土地市场异常火热。2016年5月,A816-0060 地块发布出让公告,按照要求,该地块上建设的商业、住宅等建筑物必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现房形式对外销售。深圳市规划和国土资源委当时表示,深圳在探索商品房制度的改革上先行先试,开展商品房现售试点。

  地块拍卖时,引来万科、招商、金地、建发、中海、星河等10余家品牌开发商参与投标。经过激烈竞争,地块最终被电建和金茂联合体以82.89亿的总价拿下,楼面价高达5.68万/平米,刷新了深圳地王纪录。

  除深圳外,广东省内城市要求以现房销售作为出让条件的土地也越来越多。10月12日,广东中山市两宗现房出售地块成功出让,其中,石岐区康华中片区的地块被深圳颐盛拍得,楼面价约8000元/平米;南头镇将军村地块由中山市复和地产拿下,楼面价约4200元/平米。

  9月18以来,广东省中山市国土资源局政务网陆续挂牌了19宗土地,其中12宗住宅用地的出让条件中,全部注明了现房销售的要求。这也就意味着,未来的一个多月时间里,广东中山还将有10余宗要求现房出售的地块出让。

  商品房预售制度是否将要取消的讨论源自于9月底,广东省房协发布了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,称广东省住房城乡建设厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整”材料,并上报住建部。文件显示,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

  一石激起千层浪,此番消息引起了业界的极大反响。但这一消息随后被住建部辟谣,称情况并不属实。广东省房协相关人士则表示,文件仅处于征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。虽然该文件并非执行方案,但也透露出官方对于商品房预售改现售持肯定的态度。

  商品房将迎来现房销售时代?

  目前,各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至在90%以上,商品房预售逐渐与成品房的买卖成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

  在我国推行商品房预售制度的过程中,预售制度的出现有利也有弊。对于开发商而言,预售制度可以提前回笼资金,节约资金成本,有效满足开发商庞大的资金需求,降低了行业准入门槛,有利于企业实现快速周转,进一步撬动更多项目,实现规模的快速扩张。对购房者来说,预售可以提前锁定价格,满足其住房需求。

  但预售的弊端也异常突出。近些年来,关于工程烂尾、房屋质量不达标、面积缩水、开发商擅自更改规划、延期交房等报道层出不穷。购房者提前交付了购房款,拿到的仅仅是开发商一纸合约,购房者处于相对弱势的地位,自身利益难以保障。

  实际上,多地关于取消商品房预售的尝试一直在进行。2010年,广西南宁率先试点取消商品房预售制度,但效果不甚理想;2014年,上海对挂牌出让的黄浦区五里桥街道地块,要求须以全装修现房销售;2016年8月,南京在住宅、商住地块的拍卖中,要求“竞价到较高限价的90%时,必须现房销售”,但23个月后,现房销售的条件改为“竞自持”;2017年3月,杭州市要求土拍时“溢价率达到50%,必须现房销售”,但4个月后该政策被取消;重庆、苏州、扬州、无锡等城市均实施过部分地块要求现房销售的政策。

  对于未来商品房现售是否能成为趋势,著名经济学家宋清辉告诉《华夏时报》记者,中山等地的一系列政策举动,代表了一种现房销售的趋势,但具体的效果如何,尚待进一步观察。整体来看,短期内全面取消预售制度的可能性不大。

  合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,如果市场上所有项目都是现房销售,购房者虽然得到了完善成熟的生活环境,但也将房产升值速度较快的黄金时段拱手让于开发商,开发商则在楼盘和所处区域由生到熟的过程中,收获了更高溢价。过于激进的推行“期改现”,大量地块同时要求现房销售,造成新房上市时间同步推迟,楼市2-3年中“房荒”局面的发生,可能是不仅推升房价,还会加剧市场的恐慌心态。

  “期房与现房没有制度的好坏之分,只有适合与不适合”,郭毅表示,期房与现房的制度转轨不仅要循序渐近,同时还应考虑不同城市房地产市场所处的发展阶段差异而定。比如刚需市场下价格为先,应继续提倡用今天的收入,买下明天的希望;改善市场注重品质与效率,可以积极推行即买即入住,所见即所得。

  作为资金密集型行业,开发商对预售款具有严重的依赖性。亿翰智库提供的数据显示,在房地产开发企业到位资金构成比例中,定金及预收款项占房地产开发资金总额的比例逐年攀升,截止到2018年8月,该项比例再创新高,已达33%。

  亿翰智库分析,无论是规模房企,亦或是中小型房企,预收账款占总资产、有息负债以及总负债的比例都较高。若取消预售制度,该部分的预收账款或将由有息负债来补充,房企出于稳定企业发展态势的需要,不得不选择加杠杆的形式,其持续发展必将受到制约。若取消预售制度,必将对房企资金链的维系产生一定影响,部分企业可能会面临资金链崩裂的风险,行业波动加剧。

  宋清辉也指出,假若取消商品房预售制度真的实施,对于房企的影响是致命的。对于严重依赖预收账款的开发商来说,取消预售制度是否会对其资金流造成巨大打击,在融资渠道收紧的情况下,预计三成以上房企的资金来源恐受到影响,房企将会面临洗牌。

新闻继续:

合肥:鼓励支持新建商品房现房销售

  合肥市房地产管理局出台商品房现房销售管理规定

  来源:合肥市房地产管理局

  为规范商品房预售行为,因应房地产市场不断发展变化的新形势,进一步维护房地产市场秩序,保障商品房交易双方合法权益,依据国家、省、市有关法律法规和文件精神,近日,合肥市房地产管理局出台《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》,对新建商品房现房销售作出具体规定。 

  《通知》明确房地产开发企业进行新建商品房现房销售前,应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。房地产行政主管部门应当优化、简化备案手续,鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

  《通知》根据我市商品房预售管理工作的实际情况,提出新建商品房现房销售应当满足的六项条件,包括必须取得《建设工程竣工验收备案表》。同时规定申请销售房屋有司法、行政查封限制的,不得办理现房销售备案。

  《通知》按照互联网+及“一网一门一次”等审批制度改革的要求,进一步消减备案材料,简化办理流程,缩短办理时限。相比较期房预售,现房销售备案材料减少八项,时限由7个工作日缩短为3个工作日。

  《通知》要求强化销售管理,规定开发企业领取《新建商品房现售备案证明》后,房地产开发企业应在10日内一次性公开销售全部房源,并严格执行明码标价、一房一价。对违法违规行为将依法查处,并记入公共信用信息系统。

  附:关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知(全文)

  各县(市)房地产管理局,各房地产开发企业:  为规范商品房现房销售行为,维护房地产市场秩序,保障商品房交易双方合法权益,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》(国家主席令第72号)、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)、《物业管理条例》(国务院令第504号)、《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)等文件精神,结合我市实际,现就加强我市新建商品房现房销售管理工作通知如下:

  一、基本原则

  坚持和深化商品房预售管理,探索建立新建商品房现房销售备案制度,房地产开发企业进行新建商品房现房销售前,应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。优化、简化备案手续,减轻企业运营成本,鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

  二、新建商品房现售应当符合下列条件

  (一)现售新建商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; 

  (二)取得土地使用权证书; 

  (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证; 

  (四)已获得《建设工程竣工验收备案表》; 

  (五)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

  (六)现售项目具备相对独立管理条件。

  申请销售房屋有司法、行政查封限制的,不得办理现房销售备案。

  三、备案材料

  (一)《新建商品房现房销售备案申请表》(附件1);

  (二)营业执照和房地产开发企业资质证书; 

  (三)国有土地使用权证及其附图; 

  (四)建设工程规划许可证; 

  (五)《建设工程竣工验收备案表》;   

  (六)《合肥市前期物业管理项目中标备案表》或《协议方式选聘前期物业服务企业备案表;

  (七)《物业管理情况一览表》(附件2);

  (八)明码标价书;

  (九)暂定资质的开发企业申报销售项目时,应当提供“商品住房质量责任担保函”及担保企业的营业执照复印件,如为房地产开发企业,还应当提供企业开发资质证书复印件;

  (十)土地使用权已抵押的,应当提交土地证、他项权证(不动产登记证明)复印件及他项权利人同意申报销售的承诺函;办理在建工程抵押的,应当提交在建工程抵押证明及抵押权人同意申报销售的承诺函。

  四、办理流程、时限

  (一)办理流程

  1.开发企业通过网上申请,并向市行政服务中心房产局窗口提交纸质申请材料;

  2.申请材料齐全并符合条件的,市行政服务中心房产局窗口受理;

  3.市行政服务中心房产局窗口备案后,领取《新建商品房现售备案证明》(附件3)。

  (二)办理时限

  新建商品房现售备案办理时限为3个工作日。

  五、销售管理

  (一)现房销售备案完成后,房地产开发企业应在10日内一次性公开销售全部房源;要严格执行明码标价、一房一价。

  (二)房地产开发企业进行新建商品房现房销售时,应将新建商品房现售备案证明文件在售楼场所公示。

  六、房地产开发企业应当严格按照法律法规规定开展现房销售工作,房地产主管部门对违法违规行为将依法查处,并记入公共信用信息系统,切实规范房地产市场秩序。

  七、本通知自印发之日起执行,有效期3年。各县(市)参照执行。

  本通知与国家、省、市相关规定不一致的,从其规定。

  附件:1《新建商品房现房销售备案申请表》

  2.《物业管理情况一览表》

  3.《新建商品房现房销售备案证明》

  合肥市房地产管理局

  2018年9月29日

相关:

9月份一线城市商品住宅销售价格环比下降

  新华社北京10月20日电 国家统计局20日发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。统计显示,9月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降,二三线城市涨幅回落。

  据初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,其中上海和深圳分别下降0.1%和0.2%,北京持平,广州上涨0.4%;二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%,其中北京和上海均下降0.2%,深圳持平,广州上涨0.2%。

  9月份,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨1.1%和0.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.9%和0.8%,涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

  从同比来看,一二三线城市前三季度商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期均有所回落。

  此外,15个热点城市新建商品住宅销售价格上涨城市个数减少,涨幅回落。

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