合肥库存涨幅80城排名前列!滨湖要卖118个月,60万套房拖垮楼市!

合肥楼市点评 2017-11-20 03:33:29
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合肥的房价史,也是合肥知名度的发展史。为什么这么说?从跻身全国房价四小龙,到被央视多次点名,到2016年房价涨幅创下全球排名前列,再到2017年合肥房价腰斩、崩盘论的全民关注。合肥知名度迅速打响,从立足安徽,面向全国,最终走向世界。

合肥的房价史,也是合肥知名度的发展史。

为什么这么说?从跻身全国房价四小龙,到被央视多次点名,到2016年房价涨幅创下全球排名前列,再到2017年合肥房价腰斩、崩盘论的全民关注。合肥知名度迅速打响,从立足安徽,面向全国,最终走向世界。

当全国人民终于知道安徽不仅有国际级旅游胜地黄山,还有国际级房价涨幅地合肥时,并且不是凭经济,不是凭科技,而是凭火热楼市。

然而,面对这样的宣传效果,更多的只能无奈!

从房价涨幅排名前列到库存排名前列

这两天,合肥又受关注了,这一次不是凭房价,而是凭库存。

据较新发布的全国80城新建商品住宅库存量来看,一二线城市库存跌至底部,比如北京、上海库存量跌27%,广州跌22%。一二线城市因土地供应有节制、市场需求量大,并不存在明显的库存压力。

三四线城市库存情况也存在明显差别,比如九江、杭州、滁州、张家口、马鞍山等库存下滑了40%以上。

而较为热点的三四线城市,其市场交易热度要高于全国平均水平。涨幅排名前列的合肥,库存增幅47%,位居全国80城首位,比第二名惠州还要高出14%,是库存“重压区” ,去库存力度也大。

2016年全球房价涨幅图

从房价涨幅全球排名前列到库存涨幅全国排名前列,只能说明合肥楼市面临的调控压力还是很大。

真相:2万多套房子卖了却没有备案

在市长信箱中输入“备案”两个字,会出来N条关于拖延网签备案,甚至不给备案的投诉,刷爆了市长信箱。

在限购的大环境下,合肥楼市为了控制合肥的房价增长采取的是分级备案制度,限制网签备案。

一些已售新盘尤其是高价盘不给备案,在这种制度的影响之下,大量购房者卖了房子交了钱却迟迟不能备案,有的时间超过半年之久,甚至有开发商表示限购取消才给网签。

按照流程,不给备案,那么网上备案系统房源依旧显示未售,就不能签合同,不签合同就拿不到房,而且随时面临银行利率的上涨和调控的收紧,购房者心急如焚。

粗略统计,合肥有近2万套房子卖了但是没有网上备案,因此这2万套房是不会显示售出。

另外,前段时间传出的新盘备案价超过1万5不予发预售预科正,从几个别楼盘现状来看,确实出现预售证不予办理的情况。没有预售证就无法按时按量开盘卖方,导致房源积压。

已经卖了却不给备案的房源,再加上准备卖却因预售证下不来而积压的房源,都直接拉高了库存数据,归根结底,只是一场“数据游戏”。

合肥未来3年60.4万套房要卖 够卖6.7年

住宅市场方面,据统计合肥全市住宅余量目前为191842套,各区余量接下来会一一分析。

土地方面,根据合肥国土局信息,合肥2017-2019年计划供应32500亩地。扣除目前已经出让的4288亩地,仍有28212亩。

按照容积率2.2,面积100㎡计算,可提供房源41.4万套。意味着未来3年将有60.4万套房子要卖。

2015年9月1日-2017年9月1日以来的两年年时间里,合肥九区三县一共卖了179259套房子,平均每月卖房7469套房。

按照这种算法,未来三年的60.4万套房子要卖6.7年,这是一个恐怖的数字。

并且,限购以来合肥每个月平均的住宅销量仅在3000多套,2017年8月1日-9月1日,合肥九区三县仅售2572套房。意味着,如果严厉政策在未来三年持续,那么未来三年的60.4万套房子可能就要卖上十几年。

九区三县余粮统计 滨湖要卖118个月

滨湖区

近一年,滨湖区成交套数为3855套,平均每月是329套。截止目前滨湖余粮为39123套,可以卖118个月。

分析:除了像佳源巴黎都市、联投中心书城、宝能城、淮矿东方蓝海这样的热门老盘,手中还有房源但是却迟迟不推房,导致房源积压。

另外,又退出了N多的优质地块,十几个纯新盘还未上市,并且像滨湖双玺、文一塘溪津门、碧桂园中堂、招商雍华府,楼面价接近2万,未来入市房价自然都死高价盘,面临入市苦难,去化慢的尴尬。

但是,不可否认,滨湖区依旧是未来高库存+高房价+高人热度的区域。购房者可以出手区域内的几个限价盘,比如时光印象、都会1907、正荣府、公元天下等,是买入滨湖的一个好机会,短期内滨湖新房房价不会再涨,二手房还面临跌。

新站区

近一年,新站区卖房7501套,平均每月625套房。截止目前新站区余粮28082套,也就是44.9个月。

分析:新站区在九区当中,凭借价格洼地的优势,在过去的几个月均价较低销量较高。但是目前区域内的低价盘已经逐渐清盘,在售的仅有家天下北郡、长虹世纪荣庭等低价盘,这几个盘只要开盘必定售罄。

随着少荃湖板块和学林板块高价盘的逐渐入市,后期新站区价格洼地将逐渐被填埋,刚需买房机会随之减少,等唯独的几个低价盘陆续清盘之后,后期不可能再有低价盘入市。

加上后期万科天下艺境的入市可能会待定区域房价的再度拔高,所以,想买入新站的刚需要抓紧时间赶紧买。

瑶海区

近一年,瑶海区卖房1515套,平均每月126套房。截止目前瑶海区余粮为7744套,可以卖61.4个月。

分析:瑶海区在售房源比较少,仅有海尔公馆,保利罗兰春天、文一锦门学府里、金科海昱东方、弘阳昕悦府几个楼盘在售,其余均为纯新盘或地块。

曾经红极一时的龙岗板块,近一年来也集体失声,但是板块内新盘楼面价普遍较高,较高达到12180元/㎡,可是目前配套比较欠缺,入市会有压力,房企一再拖延入市时间。

所以瑶海市场目前是纯新盘和地块数量远多于市场上在售楼盘数量,如果意向瑶海购房者可以慢慢等,等到后期新盘入市,大牌房企推房,在慢慢选择适合自己的房源。

蜀山区

近一年,蜀山区卖房2536套,平均每月211套房。截止目前蜀山区余粮为10139套,可以卖48个月。

分析:蜀山区目前的在售盘都还有大量房源,比如说金隅南七里、华润桃园里,但是这些在售楼盘似乎并不着急卖,本身体量就大开发周期长,项目进展也比较慢,推盘数量很少。

蜀山区是老城区中少有一个环境和配套兼得的区域,适合居住,区域内的好房子需求量很大。但是后期的几个新盘,禹洲平湖秋月、御璟·江山、城建琥珀蜀熙府等分布也比较集中,环境资源丰富但是生活配套相对欠缺,所以后期入市的新盘面临的压力比较大。

包河区

近一年,包河区卖房3542套,平均每月295套房。截止目前包河区余粮为15747套,可以卖53个月。

分析:包河区的新盘主要集中在高铁板块,城心位置、容积率较低、交通便利等优势,板块或形成“富人区”,比如建发雍龙府和中海央墅,均是高端改善人群。

另外,金隅、金辉、高速还有纯心地块还未开发,南翔、滨投虽然拿地较早,但是地块也还没有动静,预示后期会有大量的纯新盘入市,为购房者提供更多选择的同时也面临去库存的压力。

庐阳区

近一年,庐阳区卖房2476套,平均每月206套房。截止目前庐阳区余粮为14808套,可以卖71个月。

分析:庐阳区最热板块就是四里河板块高价盘集中,万科森林公园、铂悦庐州府、以及还未入市的国贸天成、海亮唐宁府、泰和合肥院子等都在板块内,未来这些新盘入市,板块内房价将冲破2.5万元/㎡,但目前几个高价盘都还没有动静。

另外,庐阳经济开发区老盘在售的基本为洋房,新盘中环庐阳府还没有动静,旭辉玖著前不久刚开盘。

还有就是庐阳老城中心有崛起之势,文一泊心湾、合景庐月湾、金科庐州樾等都有房在售,买入老城区的购房者选择性也比较大。

经开区

近一年,经开区卖房2120套,平均每月176套房。截止目前经开区余粮为8500套,可以卖48个月。

分析:近两年经开区无住宅地供应,目前地王还是华邦观筑里。区域内老盘体量较大,融科城、世茂翡翠首府以及金屿海岸体量接近6000套。

另外,根据板块轮动,南艳湖板块开始发力。但是板块内工厂比较多,想要更多的发展,必须要“退二进三”、“退二优三”。

区域内房价基本在1.3万-1.4万,性价比比较高,买不到政务、蜀山、高新区房源的购房者,经开区也不失为好的选择。

高新区

近一年,高新区卖房2570套,平均每月214套房。截止目前高新余粮为16544套,可以卖77个月。

分析:高新区为富人区,在售楼盘均已高端改善为主。目前区域内蓝光雍锦半岛、祥源金港湾、御景城、中铁国际公馆目前都是在售状态。“

北雁湖4小龙”即金茂、皖新、华邦和世茂,因为环境优势和低容积率优势,同样打造的也是高端小区。

由于限价,西子曼城备案仅为1.3万+,后期入市的望江台、保利柏林之春、皖新等可能同样面临限价的问题。但是限价盘同样是适合购房者买入的楼盘,后期可以多关注。

政务区

近一年,政务区卖房502套,平均每月42套房。截止目前政务区余粮为2839套,可以卖67个月。

分析:政务区在售盘少,土地利用接近饱和。价格来说,不管是新房还是二手房,都是全市房价的标杆。融创合肥壹號院高层备案价2.96万元/㎡,目前合肥较高。

真正买入政务区的购房者,现在来看,都是非富即贵,已经完全把刚需隔离在外。

肥东县

肥东目前余粮为24291套, 按照近1年肥东县1219套月均销量,可以卖20个月。

分析:肥东县总体体量较大,一些老盘,前期备案1.3万元/㎡,后因为市场原因降到10500元/㎡。

入市新盘蓝光公园一号均价在11027元/㎡,未来万科红入市也可能向蓝光公园一号看齐。肥东市场目前来说相对冷静。

长丰县

近一年,长丰县卖房8356套,平均每月696套房。截止目前长丰县余粮为15186套,可以卖21.8个月。

分析:长丰县区域楼市由于新城、弘阳及万科的入市区域住宅品质被整体拉高,楼市热度近几个月来有所升温。

尤其是新城北宸紫郡、万科苏高新·中央公园这两个项目,凭借品质和物业热销,这在限购之后的合肥市场纯新盘中比较少见。

万科前不久又在长丰落下第二子,万科苏高新·中央公园已经把区域内的房价拔高到1.48万,未来万科第二子能否再度拔高房价也很难说。

肥西县

近一年,肥西县卖房9636套,平均每月803套房。截止目前肥西县余粮为8450套,可以卖10.5个月。

分析:肥西可以说是所有区域中目前来看最健康的区域,去化周期仅为10.5个月,远低于其他区域。

区域内目前出现两极分化,一边是信地华地城和华地翡翠蓝湾这样的高性价比低价盘是买不到。一边是融创玖樟台这样的高价盘卖的少。不过,等现在的1万1楼盘卖的差不多,城建、丽丰和融创,也就来了。

结 语

合肥最惨淡的“金九银十“已经来临,低价老盘面临清盘,新房有价无市是当下的现状,合肥已经实实在在的进入市场淡季。

一方面是限购、限贷控制了有资格购房人群总量。另一方面,预售证的发放节奏被各地政府严格控制,再加上备案的严格控制,最终造就了合肥库存增幅47%,位居全国80城首位的尴尬局面。

合肥楼市依旧面临控制房价和有效区库存的双重压力任重道远。开发商,尤其是纯新盘接下来要抗很久,房价不会涨,但是也不会跌,就看谁能抗。

而对于购房者,改善需求面临的是买房的好时机,因为开发商在拼不了价格的前提下,还能拼品质。合肥的品质房正在跨一个新台阶,改善可选择性比较大。

对于刚需,低价盘能出手时就不要犹豫,买不到低价盘的,那么限价盘能买就买,否则后期一旦低价盘全面清盘,则只能被动接受高价盘或者远郊房源。

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