雅居乐集团:毛利率创近三年新低 一年内待偿银行借款311亿

“

去年，雅居乐的预售金额同比增加14.9%至1179.7亿元，但毛利同比下跌25.6%至183.58亿元，毛利率下跌13.4个百分点至30.5%，经营利润下跌18.4%至180.4亿元，现金及银行存款下跌5.56%至425亿元，短期偿债压力较大，“跌跌跌”的消息传导至资本市场，雅居乐股价跌超13%。

”

3月23日，在雅居乐集团披露的2019年度业绩报告中，其房地产项目的预售金额同比增加14.9%至1179.7亿元，对应建筑面积同比增加11.7%至891.1万平米，毛利却同比下跌25.6%至183.58亿元，毛利率下跌13.4个百分点至30.5%。“跌跌跌”的消息传导至资本市场，雅居乐股价跌超13%。

海南调控致毛利率下跌

焦点地产新闻查询发现，2017年时，雅居乐集团的整体毛利率尚为40.09%，2018年升至43.95%。而在2019年，该公司的毛利率仅为30.5%，创下了近三年来的新低。

雅居乐在财报中表示，由于旗下多个城市受到“因城施策”的影响，导致高毛利率项目的确认销售收入占比大幅下降，使得公司的整体毛利率有所下降。

雅居乐所提及的“调控”影响主要是指海南楼市的限购政策。2009年起，老牌粤系房企雅居乐长期重仓海南，在海南海口、文昌、陵水、万宁、临高等城市均有不少项目，海南项目为公司所贡献的营收比例一度高达40%，毛利率达60%。

然而，海南楼市自2018年4月起宣布全岛限购，雅居乐的销售情况也受到冲击。再加上，房地产项目通常有1-2年的结算周期，也就是说，雅居乐2018年的销售业绩将会陆续在2019年至2020年期间结算为收入，海南楼市调控政策的影响也将在其近两年的销售业绩中表现出来。

图：雅居乐2019年度业绩发布会

年度业绩发布会中，雅居乐集团主席兼总裁陈卓林也提及，“海南岛是我们多年的重点投资，已经是较好的项目，不是之一，每年的贡献都是很大的，因为海南岛的政策原因，我们在海南区域的收入变小，拉低了整体的毛利润率”。

 “未来还得看海南的政策，我个人认为还是有一天能够放开。目前我们在海南还有400多万平米的土地储备，货值接近1000亿，即使这些土地只能达到20%的毛利润率，也会是不低的数额，会为我们企业提供利润支撑”，陈卓林称。

在其他财务指标方面，去年，雅居乐的净利润同比增加10.5%至92.33亿元，经营利润同比下跌18.4%至180.4亿元，每股基本盈利为1.935元，期末派息40港仙，按年跌20%。

由于业绩表现不及预期，雅居乐股价自财报发布后一路走低，收报7.89港元，跌13.39%。2019年，雅居乐的营业额同比增加7.3%至602.39亿元，而市场对其的预期为648.86亿元。股东应占利润按年升5.4%至75.12亿元，而市场对其预期为84.03亿元。

不过，在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，除却业绩方面的因素外，雅居乐股价的表现与大盘下挫及市场信心不足也有关系。

他认为，疫情在全球的快速蔓延和持续的长期性打破了市场信心，疫情对消费和贸易的影响是全球性的，对产业链和供应链的影响也是波及全球的，对于对外贸易占比很高的中国内地和香港而言影响不言而喻，抗疫的短期刺激政策未必能改变这一长期趋势，当然也会波及房地产市场和房企。疫情也是导致市场信心不足引发A股和恒生指数大幅低开的原因。

事实上，在新冠肺炎疫情的影响下，雅居乐今年前两个月房地产项目的销售金额已有同比近4成的下滑。2月单月，雅居乐房地产项目的销售额为29.8亿元，销售面积18.5万平方米，分别按年跌58.32%和60%。

业绩会中，陈卓林坦诚，现在疫情对1、2、3月份的影响还是很大，排名前列季度整个销售包括雅居乐在内的整个行业都已经是少了很多，所以公司里面希望能够快一点复工，或者恢复正常的营销。

在手现金难以覆盖有息短债

过去一年，秉承“地产为主，多元化业务并行”运营模式的雅居乐集团积极拓储，先后在天津、威海、襄阳、郑州等城市推售产业小镇项目，全年可售货值超过2000亿元，在售项目达178个，其中，55个是全新推出的项目。

与此同时，雅居乐还通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式新增42幅地块，新增总建筑面积1090万平米，总土地金额472亿元。截至去年底，雅居乐的总土储为3970万平米，涉及全国75个城市，并且，新进入了北海、昆明、清远、石家庄、渭南、襄阳、宜兴及柬埔寨金边等8个城市。

在多元化业务方面，去年，雅居乐累计投入100亿元拓展了34个非房地产项目，完成了人居科技与工程总承包两大业务体系的搭建，启用了新的品牌标识“雅城科创集团”，旗下主要业务涉及地产、雅生活（物业管理）、环保、酒店运营、商业管理等。

在雅居乐看来，2019年其多元化业务卓有成效。具体而言，雅居乐来自多元化业务的收入同比增长65.75%至60.62亿元，物业发展业务收入与多元化业务收入的贡献占比变更为89.9%及10.1%，这也是其非房地产业务营收占比首次突破10%。

不过，这一业绩表现与陈卓林的规划仍有差距。此前采访中，陈卓林曾表示，预期雅居乐2019年非房地产业务的营收比例将达15-20%，业务贡献的营收占比每年递增10个百分点，到2022或2023年多元化业务与地产业务的营业额各占一半。

与多元化业务的大幅增长不同，雅居乐的地产主业却面临规模放缓的压力。去年，雅居乐地产主业的营收同比微增3.2%至541.77亿元，而在2016年至2018年间，雅居乐的该项收入增速分别为8.2%、10%和6.5%。

由于公司投资力度的增加，雅居乐2019年的总资产同比增长18.57%至2732.32亿元，总负债同比增长18.48%至2078.95亿元，净负债率同比增长3.7个百分点至82.8%。

投资力度的增加也导致了雅居乐在手现金的下滑。2019年，雅居乐的现金及银行存款同比下降5.56%至425.55亿元，现金及现金等价物下降6.21%至335.51亿元，受限制资金为90.04亿元。

值得关注的是雅居乐借款规模的走高。期内，其借款总额同比增加9.2%至966.7亿元。其中，一年内到期的银行及其他借款为311.8亿元，一年内到期的优先票据为62.43亿元，其他各类债券为48.74亿元，合计422.97亿元。

焦点地产新闻计算发现，若扣除90.04亿元的受限制资金，则雅居乐的在手现金并不能够完全覆盖短期有息负债。

雅居乐表示，公司目前尚有64.04亿元未动用的银行授信额度，且在通过增加海外融资以优化债务结构，包括发行拟于2022年到期的总额5亿美元、融资成本6.7%的优先票据；发行14亿美元优先永续资本证券；分别获授一项为期24个月的18.54亿澳门元的定期贷款和一项为期36个月的11.7亿港元及1亿美元的定期贷款等。

与融资相伴随的是雅居乐借款成本的走高。去年底，雅居乐的借款成本同比增加40.0%至70.79亿元，忽略汇兑差异后的实际借贷利率同比增加0.61个百分点至7.1%，银行及其他借款的利息开支同比上升39.08%至49.65亿元，优先票据利息开支同比上升115.2%至12.44亿元。

此前，雅居乐曾将2019年的销售目标定为1130亿元，仅比2018年高出100亿元，在2020年更为艰难的形势下，陈卓林表示， “今年能够确保2019年1200亿左右的销售额，我认为都是有收获的了”。由此来看，相比其去年1179.7亿元的销售额，1200亿的销售目标仅微增1.72%。

文章来源：搜狐焦点北京站