人口净流出房价却一直涨,三四线的楼市接盘侠到底是哪些大神?

原标题：人口净流出房价却一直涨，三四线的楼市接盘侠到底是哪些大神？

在持续一年多的政策调控下，全国楼市确实降温了，大致现状是：一二线城市房价整体趋于稳定，三四线城市的房价涨幅缩窄但涨势依旧。看到这里很多人会迷惑，为什么强调去库存、人口净流出的三四线城市，房价却一直在涨？

对此，曾有一些业内专家解释称，这是去库存的购房福利以及一二线人口回流的房价溢出效应带来的影响。确实，三四线城市去库存的政策，让很多在一二线城市被限制的投资客们将眼光转移到三四线城市。不过，一二线人口回流向三四线却有些说不通。

原因在于，人口对房价的影响属于长期变量。而根据常住人口增速看，三四线及以下人口增速一直低于全国人口0.5%的平均增速，更远低于一二线城市的人口增速，这就说明人口主要仍是由三四线向一二线涌入。所以，主要原因还在于三四线的去库存。

按常理来说，商品去库存应该降价走量，但房子不是一般的商品，去库存的方法自然与一般商品不同。除了通过购房福利吸引外地投资客，棚改货币化安置也是为了推动三四线城市去库存。怎么去？简而言之就是：以前政府拆迁，会给你换一套安置房；而现在是给一笔补偿款，让你自己去买房。

这一做法确实能帮助消化本地库存，但短时间内也会增加大量需求，从而推动房价上涨。重要的是，三四线城市货币安置化比例已高达80%，一定程度上也推动了房价上涨。以近些年房价飙升的典型三线城市芜湖为例，3月份新房均价已高达10053元/平米，在省内仅次于合肥，而其“货币化安置”的比例是100%。

三四线城市房价上涨的过程中，部分被一二线高房价拒之门外的人们，虽然不会回家乡工作，却会在房价悬殊的对比下，选择在三四线置业。同时，三四线的购房福利、房价上涨态势，也会吸引投资空间在一二线受限的外地炒房客进入。所以，三四线城市房价的上涨，是由棚改货币化引起，以及部分投资性购房需求共同早就的。

不过，不论三四线城市的房价上涨原因是什么，可以肯定的是从长期人口情况来看，三四线城市整体不具备房价长期上涨的基础。而且，目前三四线城市的房地产销售面积还在上升中，不少房企布局三四线卖房子，在城镇人口数量稳定的情况下，房价想要继续往上走难度不小，而且现在已有个别城市出现房子卖不出去的情况。

那么，问题来了。在购房需求不足、成本却不断提高的情况下，那些囤在投资客手里的房子，以及开发商卖不出去的房子，会由哪些人来接盘呢？是一二线高房价逼退的刚需购房者，购买力不足的本地客，还是另一批投资客？亦或是等新一轮去库存的到来？