二线“微澜”

“涨”字当头的二线城市，终于在调控新政之后出现了涨幅收窄的迹象，只是这种“微澜”态势究竟能持续多久？

导读

当合肥的房价不在癫狂，二线城市的房价涨幅已经开始回落。自去年“930”调控以来，武汉、厦门、杭州、太原、西安等热点二线城市的房价虽然呈现普涨的态势，但涨幅明显收窄。

不过，调控的余音并未散去，二线城市相继进入“限售”大战。坊间有言，尽管二线城市的房价长期看涨，但涨幅恐难有大幅度变化。

同比上涨、环比回落

经过半年的东奔西走，位于合肥的白领李玉终于在今年2月买上了自己心仪的房子。由于工作单位在政务区，李玉一直希望在政务区有套属于自己的房子。如今，梦想已经实现。不过，她仍然喟叹，在合肥最生无可恋之事便是拿着二线的工资望着准一线的房价蹭蹭蹭往上窜。

来自吉屋的数据显示，从2016年11月到2017年10月，合肥的新房价格总体呈现了上涨态势，但涨幅不大（见图1）。相比之下，在2016年“930”调控政策出台之前，合肥房价可谓是拳打北上广、脚踢美加澳。“去年930之后，合肥市政务区的新房均价在12月出现了明显的下跌，从11月的26000元／平方米跌到每平方米22000元左右。当时觉得调控效果已经显现，房价应该会在一段时间内走低，于是决定在2017年年初出手。” 李玉坦言。

图1:合肥2016.11-2017.10房价走势（资料来源：吉屋网站）

不出李玉所料，到2017年2月合肥政务区的新房均价已经跌至17000元／平方米。但此后又开始反弹，出现了不同程度的涨幅。“在合肥，买房就得稳、准、狠，一旦错过了就很难再有合适的时机。”

易居研究院副院长杨红旭指出，由于2016年合肥房价上涨过快，使得目前合肥房价仍有一定泡沫，短期来看存在一定问题，但合肥市二手房价格已出现了实质性下跌。年内，合肥楼市的调控政策不太可能放开。在市场方面，下半年或入“初冬”，明年上半年或入“严冬”。

实际上，经过2016年的一轮上涨后，大多数二线城市的房价在“930”之后出现了不同程度的跌幅，随后又进入上涨通道，只是涨幅不大。从国家统计局发布的2017年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据来看，70个大中城市中，18个城市新建商品住宅价格与上月相比下调，44个城市上涨，8个城市持平。其中，二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续10个月回落，9月份比8月份回落2.2个百分点；二手住宅价格同比涨幅连续8个月回落，9月份比8月份回落1.8个百分点（见图2-图6）。

图2:武汉2016.11-2017.10房价走势（资料来源：吉屋网站）

图3：重庆2016.11-2017.10房价走势（资料来源：吉屋网站）

图4:郑州2016.11-2017.10房价走势（资料来源：吉屋网站）

图5: 杭州2016.11-2017.10房价走势（资料来源：吉屋网站）

图6:厦门2016.11-2017.10房价走势（资料来源：吉屋网站）

与此同时，二线城市的成交量也出现了不同程度的下滑（见表1）。由2016年9月3135万平方米减少至2017年9月的2261万平方米，下降幅度高达28%。

表1:二线城市成交量一览表（资料来源：易居研究院）

为此，国家统计局新闻发言人邢志宏指出，在房地产调控过程中，由于采取了因城施策、因地制宜的办法，而不是“一刀切”的调控，未来房地产调控的效果将持续显现，二线城市的房价涨幅同比会持续回落。

以重庆为例。根据我爱我家的统计数据显示，2016年11月，重庆新房的均价约为8400元／平方米，到2017年4月均价首次破万，约为10264元／平方米。此后，重庆新房的均价一直呈现上涨的态势，到今年9月达到12425元／平方米，10月开始回落，均价约为11467元／平方米。

去年930调控政策一出台，郑凯就在2016年11月迅速出手买了一套位于重庆江北区的项目紫御江山。“未来，重庆房价会继续走上涨通道，即使重庆政府出台严厉措施，房价最多只是震荡一下然后继续上涨。而江北区是重庆房价最主要的龙头之一，位于江北嘴区域的盘就是最核心的。”郑凯表示。

以全国36个主要城市（省会城市+计划单列市）作为观察对象。在36个城市里，房价不过万的只有10个城市，基本都属于东北、西北城市，如沈阳、哈尔滨、兰州、银川。

而在2015年，房价过万的城市还属于少数，只有北上广深和厦门、杭州、天津等寥寥10个城市，最近大热的武汉、郑州、合肥、重庆、成都、长沙都还未过万。进入2017年，随着北上深的房价突破6万元，厦门跟随其后，进入均价3万元俱乐部，而三亚、杭州、南京、福州、天津等城市则突破了2万元。

“对于二线城市来说，主要是分为两类。一类是相对热点的城市，比如说合肥、郑州等，此类城市房价的波动比较大，和市场持续看好、政策管控比较严厉等有关，此类城市当前房价总体上有环比回落的态势。另一类是相对冷门的城市，但因为购房政策相对宽松，所以房价也有一定的上涨，尤其是东北、西北和西南部分城市有这样的表现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

库存低位徘徊

截至2017年9月底,易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40325万平方米，环比增长1.3%，同比减少9.4%。也就是说，当前全国80城库存规模相当于2013年9月的水平，即库存规模回落到了四年前的水平。

其中，监测的32个二线城市的新建商品住宅库存总量为24468万平方米，环比增幅为1.2%，同比增幅为－8.5%。合肥、珠海和等城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到100%、68% ，而杭州同比跌幅较大，跌幅分别为54%。

以2017年9月为例, 80个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.8个月,这也意味着市场仅需10.8个月的时间就能消化完这些库存。其中，一、二、三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为11.6、10.6 和10.8个月（见表2）。相比8月份的10.2、10.2和 10.2个月的数值，三类城市均有所反弹。

表2:2017年9月部分二线城市的存销比数据统计（资料来源：易居研究院）

“存销比的合理区间为12-16个月,高于该区间说明库存规模偏大,低于该区间则说明库存规模偏小。观察这三类城市的存销比数据,从纵向看,基本上都呈现了在低位水平上微小反弹的态势。而从横向看,三类城市的存销比数值差异不大,这和三四线城市本轮去库存效果最明显的因素有关。”严跃进指出。

不过，房企在第四季度为了完成全年的销售业绩，会加速放量，不少地方政府对预售证的管控也会有所放松。由于2017年前三季度全国楼市深度调整,充分体现了去年“930新政”调控以来的政策效应。尤其是一些房价过快上涨的城市,在预售证发放上持续收紧，这对于督促房企降价、稳定房价等都发挥了重要的作用。

预售证管控会继续成为控制房价的核心手段。鉴于第四季度属于全年业绩追赶的关键时期,不排除部分城市会适当放宽预售证审批的条件,这对于增加市场可售房源规模、助力房企追赶年度销售业绩等都有积极的作用。

“不可忽略的是，十九大后，二线城市销量并没有明显起色，在各地大严查的政策背景下，各地第四季度也很难再现翘尾行情。”同策研究院总监张宏伟指出。

二线仍是香饽饽

“虽然调控会让二线城市的房价出现短期的调整，但长期来看，这些城市仍然被看好。未来，热点二线城市会成为仅次于一线城市的主战场，这些城市因其经济发达、工作机会较多、配套设施完善等各项资源，吸引了省内外其他城市的人前来置业安家，这就带动了住房需求量的增长。”一位房企的销售总监告诉《地产》记者。

严跃进也赞同上述看法，他表示，目前来看，二线城市的城市群概念也在不断增强，尤其是一些省会城市。这些城市的房价走势依然坚挺，且会带动周边部分中小城市的价格上涨。由于此类城市基本上都有地铁和高铁的建设，总体上发展态势也不错，大趋势都看好。

但是，随着一线城市房价的涨幅逐步得到控制，二线城市将成为调控的重点。例如，2017年不少二线城市陆续出台了“限售”新政。

“限售令”始于厦门，今年3月23日，厦门市住建部门发布楼市新规，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易，此举被业内人士称作住宅“限售令”。直到2017年10月底，已经有超过55个城市加入“限售”大军。

不少业内人士认为，“限售令”将有效遏制房产炒作套现，对稳定市场有积极作用，因此不排除有更多的二线城市加入“限售”的行列。

虽然二线城市已经进入政策紧缩期，但是这些城市房价上涨带来的辐射和溢出效应正在逐渐显现。未来，二线城市将是领涨房价的驱动力，也是房企布局的主战场。

“由于楼市定调‘房住不炒’，楼市调控政策不松反而紧，甚至当前各省市出现交叉大检查，调控政策在十九大后会松动的预期将被打破，不排除部分房企由于资金压力而撑不住，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。届时，房价会出现一定程度的回落。”张宏伟解释到。