2018合肥房地产市场分析

中国报告大厅 2018-03-01 14:54:00
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在很长一段时间,合肥改善需求都比较大。一方面,很多全国性房企都来了合肥,开发了一些比较不错的产品,加上学区、地铁等资源的完善,改善盘供应比较多;另一方面,目前合肥改善需求本来就很旺盛,换房的很多,甚至超过刚性需求,目前120-150㎡户型都比较好卖。以下对2018合肥房地产市场分析。

在很长一段时间,合肥改善需求都比较大。一方面,很多全国性房企都来了合肥,开发了一些比较不错的产品,加上学区、地铁等资源的完善,改善盘供应比较多;另一方面,目前合肥改善需求本来就很旺盛,换房的很多,甚至超过刚性需求,目前120-150㎡户型都比较好卖。以下对2018合肥房地产市场分析。

 

从形势看,合肥市区高地价的楼盘已经进入集中上市期,房价上涨压力非常大;另外,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为, 3月份至今全国已有44城出台限售政策,地产股应声下跌,明年走势将比今年更严峻。

 

2018合肥房地产市场分析,2018年合肥待上市的纯新盘住宅项目,市区25个纯新盘中,楼面价在15000元/㎡以上的有9个,预计后期入市价将在2万/㎡+。滨湖突破3万+,北雁湖板块、四里河板块突破2.5万+,各区天花板肯定守不住.

 

目前中国房地产市场,刚经历过一次大周期的洗礼,很多城市房价接近翻倍,从房地产周期上来看,正处于房价急速上升期的末尾和下一轮周期的开始,需要时间对目前的高房价进行消化。从宏观周期上来看,去库存政策基本达成,且不论从内部发展还是外部环境上,经济都在持续回暖,房地产刺激手段正慢慢退出市场。

 

我们的限购政策持续收紧,有效需求减少,供给相对增加,基本稳定了供需的预期。首套房贷利率逐步提高,贷款资金被严控流入房地产市场,M2增速连月降低,房地产金融政策在一步一步收紧。从政策和周期上来看,各种信号都预示着房价没有再次大涨的基础。

 

尽管短期房价没有再次大涨的基础,我们还要看到,中国的城市化进程还远远没有结束,以信贷扩张为主要发展手段的货币超发模式还没有退出。只要M2的增速还远超过GDP的增速,房价上涨的趋势会一直持续,房地产上涨的大周期也不会终结,只是未来城市的分化会越来越明显。

 

2017-2022年房地产市场行情监测及投资可行性研究报告表明,对一线城市来说,尽管一直在控制规模,有些城市甚至已出现常住人口负增长,但要知道外来人口的比重依然很大,这说明一线城市的潜在购房需求依然非常庞大。一线城市作为中国较大的上位城市,对人口产生较大吸引力的特点没有改变,人口往其持续流动的趋势不会发生根本转变,并且会长期存在。即使中国城市化已经结束,人口整体出现负增长,这种吸引力依然存在。尽管短周期内房价可能面临回调,但从长远来看,"京沪房价永远涨"的逻辑并没有什么不对,至少一线城市会是中国房价最后下跌的城市。

 

随着人口老龄化和低出生率的到来,人口的迁徙将会发生重大转折。以一二线城市为主的上位城市,未来几十年都将一直保持着人口流入的趋势,而不在大城市圈的三四线及以下城市,人口流入可能逐渐枯竭,甚至出现负增长。2018合肥房地产市场分析,当前合肥市的销售面积已经占到全省的1/5以上,这意味着安徽省新增的外来人口,超过20%都选择在合肥落户,随着人口转折点的到来,这个比例会越来越大。

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